相较于日美等发达国家从老龄化深度，老龄化的进程方面来看，中国老龄化之路的发展显得尤为迅速，且变化猛烈。养老事业，会成为下一个十年最重要的产业之一吗？在这条变局之路上，又会遇到怎样的机遇与挑战呢？   数据显示，在2020年，我国将迎来史上人口老龄化的最大浪潮，因此很多人都认为2020年将是中国养老产业的爆发之年，积极应对人口老龄化日益成为全球性重大议题。大健康养老产业，也成为当前最热门的蓝海领域之一。   （图：2018金砖论坛·大健康养老产业投资峰会现场）   2018年11月21日，由中国房地产业协会指导，金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办，地金科技联合主办的“大健康养老产业投资峰会”在上海静安瑞吉酒店隆重举行。与会人士与众多业内专家结合国情共同探讨了新时期下养老产业的现状及未来的发展机遇。   融合发展，是必由之路   环视国内，健康养老产业已然成为带动整个国民经济增长的新生动力。面对老龄化不断加深的挑战，我国由基本养老保险、企业补充养老和个人商业养老构成的养老保障三支柱格局已基本成形，但相比之下，被视为“第三支柱”的个人商业发展脚步迟缓。面对这样的现状，该如何“为养老而投资”？   （图：原上海市老龄科学研究中心主任、上海市民政科学研究中心主任 殷志刚）   上海市老龄科学研究中心、上海市民政科学研究中心原主任殷志刚就“新时期养老产业发展的几点思考”为主题展开演讲。他以一个从事中国养老事业30年的工作人员的角度出发，认为当前中国养老产业的关键词可以用“从新定义”四个字来概括。“要在分析现状，了解背景的前提下判断未来。”他用一系列数据说明老龄化趋势无法避免。并指出现在养老产业的转型升级缺的不是资源，而是共享的途径和平台。“这涉及到养老产业的转型问题，目前，我们已经从社会救助和社会优抚转向了社会服务和社会治理，未来我们还需要向社会福利和社会消费的方向转变。让老人享受社会发展的成果，购买与自己需要相匹配的服务。”最后他提出了两个做好养老产业必须考虑问题，即你的对象在哪里？你的专业服务团队在哪里？   （图：中国保险行业协会首席金融市场专家、中国首席经济学家论坛理事、长江养老保险首席经济学家 俞平康）   针对养老产业在变局中的趋势与机遇，中国保险行业协会首席金融市场专家、中国首席经济学家论坛理事、长江养老保险首席经济学家俞平康在演讲中表示，与发达国家相比，国内的改革之路还有很长一段征程。对于养老产业来说今年年末和明年年初将会是一个非常关键的时间段。老龄化趋势势不可挡，结构性改革刻不容缓。事实证明在2016年四季度推进金融去杠杆之后，所有的行业生态出现了巨大变化。那么，在这个过程中存在哪些投资机会呢？“养老地产、旅游地产、长租公寓等发展，最重要的是运营能力。金融服务业作为第三梯队输送资本，是经济发展的政策线索，是投资者可能要中长期去遵循的一条投资线。”俞平康这样说道。   （图：泰康健康产业投资控股有限公司、华东区域投资发展中心助理总经理 徐晓欢）   站在企业的角度，泰康健康产业投资控股有限公司、华东区域投资发展中心助理总经理徐晓欢认为大健康产业现在确实面临一些挑战，而为了应对这些挑战要先了解老年人真正需要的是什么，围绕这些需求，挖掘一个成果，引发养老生活方式观念上的转变。“在健康产业的变革创新时期，未来肯定是有保险代表，像金融机构，包括跟实体的医院，医养结合的机构，应该是共同创造变革和创新。”   （图：亲和源有限公司总裁 张昊岩）   老年社区作为养老产业的重要组成部分，在运用过程中应该注意哪些问题呢？亲和源总裁张昊岩分享了他的观点：“重点是要平衡老人和企业的利益。为什么要平衡？平衡什么？我这里有两个词，量入为出，量出为入。”换句话说，就是要充分考虑老年人的支付形式并在资金流动性方面有所保障。他同时指出应该为老人提供多样的、可变的，有针对性的服务，要明确在这个商业系统里面，老人和企业不仅是商业关系，而且是一种合作关系。   （图：美瑞老年服务（上海）有限公司总经理 梅雪艳）   “融合发展”是当今社会背景下产业发展的必由之路，养老产业需要和其他的关联产业融合发展，养老模式也需要结合多个国家的优势来融合发展，美瑞老年服务（上海）有限公司总经理梅雪艳就以该工资的项目“魅力花园”为例，阐释了对养老产业的一些看法，她认为养老管理作为商业型运营市场的细分市场，需要一个高标准、非常优质的运营管理团队，来打造居家和舒适的感觉、关注老人的安危，这样才能保证入住率。最后她总结道：“投管一体的模式可以保证运营的最优化。”   养老产业的金融化之路   随着老龄化时代的到来，近两年养老产业迎来投资并购热潮，养老实体运营机构成为了主力投资对象。金融资本对“看上去很美”的养老服务产业也蠢蠢欲动，但其投入大、投资周期长等特点也不容忽视。当前的养老产业政策环境和市场现状如何？接下来又会有怎样的动向？是值得探讨和关心的话题。   （图：从左往右  圆桌主持人同策集团董事长孙益功以及本场嘉宾：光大控股健康养老基金副总裁杨涛；保利（广州）健康产业投资有限公司助理总经理郭延洲；泰康健康产业投资控股有限公司；华东区域投资发展中心助理总经理徐晓欢；永泰红磡养老产业投资集团红磡中国总经理丁勇；达晨财智董事总经理、达晨晨健医疗基金合伙人徐渊平；上海佰仁健康产业有限公司总经理杨嵘）   在下午场的第一组圆桌会议上，众人围绕“养老产业的金融化之路”这一话题展开讨论。同策集团董事长孙益功发表了自己的看法：谈到养老产业的投资不得不说养老规模化的问题。就目前的情况来看养老产业前景好、压力大，相对的机会也很多。不管是在运营还是在服务上养老产业未来要走的路还有很长。对投资者而言，也需要有更前沿的眼光。作为一个朝阳行业，要形成规模化的发展还需要各方面的共同努力。   （图：上海佰仁健康产业有限公司总经理 杨嵘）   而上海佰仁健康产业有限公司总经理杨嵘在谈到经济养老规模化的扩张时提出了几个要点，他指出养老规模化首先要考虑企业是否具有单点盈利能力以及项目是否具有可复制性操作。其次要解决融资难的问题，最重要的是要有一定的风险管控能力。   （图：永泰红磡养老产业投资集团红磡中国总经理 丁勇）   永泰红磡养老产业投资集团红磡中国总经理丁勇在讨论中发表了观点：目前养老产业还存在一些亟待解决的问题，例如项目的选址要综合考虑区位成熟度，这也就意味着同行业以及跨行业竞争。此外，专业人才的缺失使医养结合的模式难以全面施行。同样不容忽视的是老年人的消费观限制了他们对更高生活品质的追求。养老产业要想获得更好的发展这些问题不容忽视。   （图：泰康健康产业投资控股有限公司、华东区域投资发展中心助理总经理 徐晓欢）   泰康健康产业投资控股有限公司、华东区域投资发展中心助理总经理徐晓欢在圆桌会议中分享了泰康公司的金融化模式之路，强调了目前养老产业金融化还有很长的路要走，无论是金融化还是规模化都需要利润来支撑，长期投入对资金对企业来说确实是一个挑战，地区差异性也是规模化发展的限制因素。因此，找到正确的运营模式才是养老产业继续发展的取胜法宝。   （图：保利（广州）健康产业投资有限公司助理总经理 郭延洲）   保利（广州）健康产业投资有限公司助理总经理郭延洲则从企业发展的经验出发，分享了养老产业规模化的一些问题。“我们现在还是希望基于老龄化稳步的发展，来进行比较适合老龄化步骤的扩张。希望能够把我们自己的服务标准和产品标准做好。”郭延洲这样说道。   （图：达晨财智董事总经理、达晨晨健医疗基金合伙人 徐渊平）   达晨财智董事总经理、达晨晨健医疗基金合伙人徐渊平在讨论中表达了自己的想法，他认为养老产业要达到各个方面的专业化，就目前的情况而言是很难达到的，因此，可以转换思维，实现养老产业与专业机构的合作。另外他还提出未来养老产业也很有可能实现与互联网的融合。   （图：光大控股健康养老基金副总裁 杨涛）   站在投资人的角度，光大控股健康养老基金副总裁杨涛分享了自己的一些看法：国内的养老行业目前还处于一个培育的阶段，整个大的金融环境对养老企业而言还是比较有利的，但是要做到规模化首先要提高企业的核心盈利能力，在这方面可能还需要一些时间。   智慧养老产业裂变   （图：从左往右  圆桌主持人中国健康物联网产业联盟秘书长吴文巍以及本场圆桌嘉宾：龙湖集团沪苏公司副总经理钱娟娟；绿地康养产业集团总经理吴静；复星康养、星健控股副总裁刘庆；上海志贺设计执行董事总经理金清源；建纬律师事务所副主任邵万权）   面对快速到来的老龄化、全社会养老、健康服务需求在不断增长，在社会养老机构容量有限的背景下，在互联网快速发展的今天，发展“智慧养老”成为解决当前社会难题的方案之一。最后一场圆桌论坛，嘉宾们就“智慧养老产业裂变”这一话题进行了深度对话。   （图：中国健康物联网产业联盟秘书长 吴文巍）   中国健康物联网产业联盟秘书长吴文巍把养老产业称为“天时地利人和的产业”。而且，随着老龄化趋势的愈加明显，国家在政策方面也给予了很多支持，是名副其实的朝阳产业。“我们应该更加坚定信心，当智慧遇到了养老，就会产生新产品、新业态、新模式，在整个产业发展的过程中，我认为养老产业是个温暖产业，是个爱心产业，是一个良心产业，是我们没有任何理由不去做好他的产业，我想我们这个产业肯定能做好。”   （图：龙湖集团沪苏公司副总经理 钱娟娟）   龙湖集团沪苏公司副总经理钱娟娟认为要做好智慧养老关键是做好智慧服务这一块。养老和智慧的叠加建立在各自的领域都要做好的前提下，而在解决养老产业的一些问题上，她补充道：首先是要有价格的调整，其次是市场需要更规范，最后还要智慧服务。   （图：绿地康养产业集团总经理 吴静）   绿地康养产业集团总经理吴静在讲到养老产业面对的几个难点时，就绿地康养集团自身的运营过程中的一些经验，总结出了三点：1、养老产业没形成统一的标准。2、商业模式需要不断探讨。3、使用端和提供端之间存在的矛盾。并希望政策、企业、老人能够找到一个共赢的平衡点。   （图：复星康养 星健控股副总裁 刘庆）   “老龄化出路在哪里。随着互联网+的概念提出，我们发现用新技术手段搭建一个平台，来打破我们空间的距离，丰富居家养老的内容。是一个不错的选择。”复星康养星健控股副总裁刘庆这样说到。他认为做好养老产业需要政府和企业的共同努力，提供信息交换平台，综合管理平台及良好的市场环境。   （图：上海志贺设计执行董事、总经理金清源）   上海志贺设计执行董事总经理金清源认为：“其实物联网也好、互联网也好，物与物、人与人、人与机构等等，这样的联网过程当中，我们智慧的产品也好或者网络也好，跟我们的终端用户，老人之间的对接，我觉得这是最大的一个难点。”为此，志贺设计也在积极地寻求更多的突破。   （图：建纬律师事务所副主任 邵万权）   建纬律师事务所副主任邵万权站在另外一个角度给出了不同的看法，他表示养老产业智能化、信息化、平台化可能需要大量资金的投入。而在融资和盈利困难的情况下，过早的设计智慧养老可能会对其本身的发展产生限制。希望养老产业能够实现各方面的综合调配找到适合发展的道路。   （图：南京金陵饭店集团助理总经理、江苏天泉湖实业股份有限公司董事 花艳）   压轴演讲，由南京金陵饭店集团助理总经理、江苏天泉湖实业股份有限公司董事花艳发表了主题演讲——“金陵天泉湖-中国新型养老标杆”。金陵饭店集团十年磨一剑打造的养老产品——金陵天泉湖之所以取得成功，其实是集各方优势于一体的结果。花艳总结为三大点：创新、专注和市场化。做到服务前置，她强调：“经济型的豪华，我们的未来一定要更体面，我们的未来够优雅，但一定是可支付，不烧钱。”此外，天泉湖项目从老人的角度出发，无论是配套设施，还是娱乐项目都把老人当做主体，因此得到了市场的认可。天泉湖的成功是养老产业的一次实验，以后还会有更多更好的养老机构，养老产业，大健康产业的未来必然是兴盛的！   美国经济学家保罗·皮尔泽把健康产业视为继IT科技之后“第五波财富浪潮”，健康产业的崛起是大势所趋。     金砖论坛是由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的业内极负盛名的专业性论坛，迄今为止金砖论坛已经成功举办了六届，汇聚全球地产、金融及商界具有影响力人士，探讨全球视野、中国路径下的房地产金融新发展、新趋势，是中国房地产金融领域最具专业性和影响力的论坛。  

在经济全球化不断发展的今天，中国进入了全面加速的资产整合浪潮中，越来越多的国内投资者意识到全球资产配置的重要性。大到国家“走出去战略”和“一带一路”倡议、小到企业跨境投资并购和个人投资者的海外投资，进行海外资产配置已经成为了一种潮流。   据悉，中国个人海外资产配置比例与国外相比并不高，仅为4%-5%，相较之下，发达国家家庭海外资产配置达到15%左右。从与发达国家海外资产配置比例上的差距来说，中国还有很大的发展空间。   2018年11月21日，由中国房地产业协会指导，金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办，地金科技联合主办的“2018金砖论坛-全球资产配置与财富管理峰会”于上海静安瑞吉酒店隆重举行。与会人士与众多业内专家一同探寻全球资产配置与财富管理的新出路。   中国房地产业协会副秘书长胡安东   全球资产配置新动力   2018年，全球经济延续复苏，但政策不确定性加剧、金融市场波动显著、贸易摩擦升级、地缘政治冲突增加，危机回溯的风险与潜在增长率下滑正在重塑新的全球经济生态。回首金融危机十年后的慢慢复苏之路，危机既是新兴市场经济体量超越发达经济体的分水岭，也是多元化由涨潮转向退潮的交叉口。   在未来经济预期不明朗的情况下，产业应该进退结合。中国房地产业协会副秘书长胡安东表示，有的产业应该进，有的产业应该退。让投机炒房要出去，合理需求、改善型需求进来；让高周转、高杠杆、快开工出去，稳杠杆、提效益进来；让同质、配套不完善的项目出去，个性化、差异化的项目进来；让技术含量低的项目出去，装配式、智能化、产业化项目进来；让低效率、风险大、缺少资产管理的项目出去，优质的基金管理人、高净值的私人管家进来；让传统开发项目出去，养老健康、城市更新等项目进来；让只买不租的住房观念出去，让出售并举、长租公寓的观念进来；让大城市和特大型城市的住房控制率，让新兴城市项目进来。   在现今各种矛盾不断叠加的过程中，2019全球和中国的金融市场将如何演变？东方证券首席经济学家邵宇表示，“我们的需求在2019年有新的判断，以前我们知道我们的需求是三架马车，现在我们有重大的升级。其中，投资来自于深度城市化，未来的城市化的核心是城市群，全国的城市群分成一二三四，未来只有四类。二线城市周边卫星城镇，三线城市群或者区域城市群，以及地缘跟能源的敏感区域和卫星城镇。活力的投资无非就是房地产投资、产能投资、基础设施投资和公共服务投资，更重要的是，这里吸收将近三亿的农民工慢慢落户城市化的城市区域，这是城市发展的终极动力。”   交银国际董事总经理、研究部主管洪灝   交银国际董事总经理、研究部主管洪灝表示，2019年随着海外经济周期的回落，将会导致市场的波动，扰动国内的经济运行。“美国的经济周期基本上每三到四年经历一次，到了2018年的四季度，进行周期性分析的时候，可以看出美国经济周期已经开始回落，同时伴随着美国市场和海外市场巨幅的波动，这个波动很难免对我们中国经济的运行造成影响。”   中民普惠金融董事长庄诺表示，中国家庭的总产品有52万亿美元，换成人民币大概是360万亿左右的财富。这个财富62%是房地产，换句话讲，中国老百姓将近230万亿的房地产资产在社区。“围绕存量社区金融，会出现租房ABS、房屋银行、社区零售等商业模式，社区金融将会是一个新风口。”   资管新规下大资管再出发   过去十年，是居民财富加速积累的过程，国内总体资管已经从微不足道到了百万亿规模。因为是趋势所在且前景广阔，财富保值增值显得尤为重要。而资管新规的落地，对百万亿规模的资本市场产生不小的影响。   在本次论坛的第一组圆桌会议上，众人围绕“大资管再出发：初心与图景”的话题展开了更多对话与讨论。大华银行(中国)执行总监、私人银行部负责人黄凡分享了他的观点：“作为投资人，更应该相信专业。作为行业内部的我们的从业人员，应该不忘初心，以专业为客户创造价值。”   兴业银行上海分行总经理助理陈勇表示，资管新规的出台对我们的影响可能是颠覆性的。投资者教育这个工作蛮难做的，大家都是到“高风险，高收益”。但绝大多数客人只看到了后面的高收益，并没有看到前面的高风险。他指出，高风险只是意味着有可能带来高收益，但很多时候是一个实实在在的高风险。   从消费者的需求出发，长江证券（上海）资产管理有限公司总经理唐吟波认为资管新规的落地，可以说是财富管理时代的一个拐点或者新的起点。“我们要把这个市场推向更理性、更有价值的方向上去。我想通过我们大家的努力真正的能够实现散户的机构化和现金的场景化。”   （主持人：大华银行(中国)执行总监、私人银行部负责人黄凡以及本场圆桌嘉宾：兴业银行上海分行总经理助理陈勇、长江证券（上海）资产管理有限公司总经理唐吟波、合星财富助理总裁辛晓冬、纯达资管董事长薄地阔）   对于三方财富来说，合星财富助理总裁辛晓冬表示，资管新规出台，既是机遇，也是挑战。“现在已经过了轻松赚到钱的节点，更多还是要通过自身的专业度，越专业的投资人，才越有可能在整个投资领域获得到一个比较好的收益。”   站在私募机构的角度，纯达资管董事长薄地阔表示，资管新规的出台是整个资管行业往前迈出的一大步。让投资者变得更客观，也会变得更加理性，机构本身不断的要加强自身的建设，加强自身的护城河，更加明晰自己的定位。“我们还是要积极的去面对，积极的去拥抱这样的市场化过程。”   经历种种变革之后资管行业等待重振突围的时机也到了。海银财富管理有限公司副总裁兼首席投资策略官惠晓川称，虽然当前资产管理行业面临一定的困难，但总的来说还是机遇大于挑战。一是金融在服务实体经济领域可以大有作为；二是，随着中国经济进一步发展，居民资产规模的增加，资产管理将有更大的发展。   大类资产配置风向   最后一个圆桌环节讨论的是，在“激荡2019，大类资产配置风向”的背景下，大类资产和投资组合应该如何配置？事实上，尽管大类资产配置时代已经全面来临，但在国际金融危机后的新金融环境下，经典的美林投资时钟理论开始面临失效，引发了市场对新的资产配置理论的迫切需求。   量金资产董事长孟诚表示，投资短期难以预测，要看长期。从资产配置的角度而言，也许短期做调整的时候，高估值的股票就往低估值股票做一些转移，股票配置比例可能没有大的变化，但是具体的比例有大的变化。   从企业重点布局的长租公寓出发，极元金融总裁、智裕创赢董事长王中江表示，在目前情况下，从全球视野来看，还是有很多领域能够获得稳定的现金流的资产，可以作为配置的重点，包括美国长租公寓，A股以及港股部分高分红的股票，以及国内优质的非标债权。 景林资产董事总经理田峰表示，从今年年初到现在，市场经历了三次杀跌，分别是杀估值、杀业绩、杀流动性。预计后续在估值修复后，企业盈利增速将在2019年三季度出现回升，2019年还是值得期待的。   辰钰投资董事总经理陈志凌表示，当前各类资产的估值比较低。他建议投资者寻找一些能够长期穿越周期的方向，像CPA策略，比如房地产、贵金属，债券等分散风险的资产工具。“对于投资者而言，未来一定是更为重要的。”   （主持人：量金资产董事长孟诚以及本场圆桌嘉宾：极元金融总裁、智裕创赢董事长王中江、景林资产董事总经理田峰、瑞银资产管理董事罗迪、春山资本执行合伙人、春山浦江董事长辛威廉、辰钰投资董事总经理陈志凌、数禧金融创始合伙人、董事长、首席执行官贾琪）   瑞银资产管理董事罗迪表示如果2018年是全球经济分化的一年，那么2019年是全球经济再次同步的一年。进入2019年后，随着美国财政刺激逐步退出，美联储继续加息，加上贸易争端对经济的负面影响逐步体现，美国经济的增长有可能进一步放缓，但不会进入衰退。而同时，欧洲和日本经济今年所面临的一些短期阻力正在消退，再加上中国经济寻底，明年欧洲和日本将有希望复苏；再看新兴经济体，在美联储明年加息节奏可能放缓的情况下，新兴国家的货币、股票以及债券都会得到一定的支撑。   “回到中国，我们认为政策面已经比较明确 ，接下来应该是经济寻底的过程。因此股市在短期可能呈现震荡态势，但看到2019年底，我们是比较乐观的，表现应该好于2018年。另外在流动性相对比较充裕、经济进一步寻底的过程中，利率债也有一定的机会。” 怎么建立一个好的信任和交易的渠道？数禧金融创始合伙人、董事长、首席执行官贾琪表示，资本很重要，但更重要的是要以客户为中心，让客户来信任，而且能够做出好的选择和判断，“这是市场现在最重要的事情。”   春山资本执行合伙人、春山浦江董事长辛威廉表示，在这个充满风险的时代，一定要有风控意识。第一，不要去赌，一定要把自己的资产在流动性和非流动性之间做一个合适的配置。第二，一定要在国际市场上，做一定的对冲。第三类，长期的配置角度上，可以做一些企业上的投资。   马云说，因为相信所以看见。无论是经济预期不确定性，还是资管新规的出台，各位专家都用自己的实际行动表明自己对市场的相信。在金融全球一体化的背景下，服务实体、转型发展已成为财富管理行业的一个转折点，在这个转折点上充满了风险和不确定，只有相信，才能成为最后的赢家！  

在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产市场的不确定性大幅增强。加上宏观环境可能带来的影响，倦怠情绪使得部分投资者放慢步入房地产市场的步伐。   当市场面临“拐点”之时，房地产业的未来在何方？11月20日，由中国房地产业协会指导，金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办，地金科技联合主办的“定义未来·2018第七届金砖论坛”在上海成功举行，近百位行业专家、业界领袖出席了会议，共谋新时期下房地产投融资发展出路。   中国房地产业协会副会长兼秘书长、国家住建部原总经济师、中国房地产金融杂志社社长冯俊首先对与会嘉宾表示欢迎，他表示未来房地产市场会发生以下三点变化：第一，住房需求逐渐由追求数量变为追求质量；第二，需要前瞻性地认识人民群众美好居住生活需求；最后，则是防范风险、化解风险，并且将成为今后一段时间内工作的重中之重。   （中国房地产业协会副会长兼秘书长、国家住建部原总经济师、中国房地产金融杂志社社长冯俊）   宜信财富全球房地产母基金管理团队董事宋健鸿在系统性地介绍了房地产市场所面临的国内外压力之时，提出了机构与投资者应从全球化的角度考虑资产配置，在新经济的发展过程中寻找高增长、高潜力的细分房地产资产类别，确立长期的价值投资的原则。   “而母基金是一个很好的选择，”宋健鸿表示，母基金筛选优秀的子基金进行科学配置，在不同区域捕捉优质的房地产投资机会，有效分散风险，回报客观。宋健鸿形容它就像一支强悍的集团军在作战，能够吸引不同地形跟环境，与子基金并列，从而获取不同类别的房地产项目。   （宜信财富全球房地产母基金管理团队董事宋健鸿）   乾立基金总裁成斌结合当下房企转型提出了自己的看法，他在演讲中表示，乾立在进行房地产企业投资时，已经就自己的投资布局、投资方向做出一些变化。   “我们的重点已经不会去割裂地看某个城市的发展，而是考虑整个城市圈的发展。”成斌说。具体到房地产开发投融资层面，他表示房地产私募基金应培育出对项目强大的判断能力，及当投资完成之后，对工程、成本、财务、销售的监管能力。至于存量资产并购改造层面，他认为房地产私募基金的当务之急是从资金供给方变成主动管理机构的角色，“对于项目的改造、招商运营，包括后续的物业管理，如何进行外部资源整合，这些会成为私募基金管理人日后重点考量的方向。”   （乾立基金总裁成斌）   高和资本董事总经理毛跃晖重点关注城市更新背景下的房地产金融创新，他强调，城市更新不仅仅是建筑的提升，更主要的是内容运营方式的改变。他指出，在国外，房地产私募基金与CMBS是开发时主要的融资工具，并呼唤国内公募REITs的来临。   “我们需要解决的几个问题，一个是优化债务，提高债务融资的效率，二是脱离对于强主体的信仰依赖，重视资产本身，破除刚兑”。毛跃晖表示，“三是扩股本，大力发展私募基金和权益型类REITs；第四个是拓公募，使中小投资人能够分享商业不动产投资价值，另一面给专业机构投资人打通退出通道，形成商业不动产投资闭环。”在他看来，公募REITs不是风来花自开的，需要共同努力去推进，未来将有助于商业不动产的轻轻资产运营专业化和重资产的投资流动性。   （高和资本董事总经理毛跃晖）   中城投资副总裁、中城联城董事长王珊发表了主题为“新时代，重新定义房地产金融”的演讲，她指出，全球化、工业化推动了城市化，城市化是推动国内房地产市场发展的根本驱动力。而政策调控对于房地产市场的发展起到了稳定的作用。对于目前市场中存在的不稳定因素，她认为内驱动力没有发生改变，但会存在更多结构性机会。   “我们判断房地产进入下半场，市场将回归平稳，增长回归质量；整个行业不光是开发，还有不动产，行业将回归到服务业，更注重内涵。”王珊说。   （中城投资副总裁、中城联城董事长王珊）   主动管理决胜市场未来   那么在运用主动管理优势拥抱存量时代的论坛中，对于房地产私募基金而言，又有哪些技巧可循？中盈地产创始人兼总裁丁雄军表示市场上的存量项目虽多，但有的项目背后债务债权错综复杂，在投资时需要更多专业的团队来鉴别。   钜派投资集团副总裁、钜派资产合伙人康红恩则强调主动管理中的风险管理，从而更好实现投资价值。在他看来，金融机构做主动管理、主动管理风险有三种途径，第一是风险保证措施，例如担保、保证；第二是主动管理，如何让那些“看起来是风险的”变成“不是风险”；第三个层面则是如何去看项目本原，“我们金融机构想要管理风险，首先要去那对项目，这个才是最核心的问题。”他表示。   恺亚资管首席执行官王铮表示，主动管理更多地体现在观念上的改变，“我建议大家把项目的研判和运营前置到投融资之前，资管团队主动迎合融资团队的需要，这样才能在第一时间内控制有效控制风险。”   （主持人：全国工商联房地产商会香港及国际分会主席林熙龄 圆桌嘉宾：稳盛投资总裁许亚峰、铁狮门董事总经理郑斌、光大安石董事总经理杨鹏、恺亚资管首席执行官王铮、钜派投资集团副总裁兼钜派资产合伙人康红恩、中盈地产创始人兼总裁丁雄军）   光大安石董事总经理杨鹏表示主动管理重点在于两方面，首先是“自己做”，培育一流的团队；其次是“说到做到”，不管是项目的投资团队还是资管团队都要达成一致。在当前情况下，他看好现金流收益较高的资产。   铁狮门董事总经理郑斌认为基金管理应扬长避短，“要判断房地产从投资到退出这么长的产业链里面，哪些是你擅长的，哪些是不擅长的；不擅长的外包出去，而不是为了‘主动管理’去‘主动管理’。”   稳盛投资总裁许亚峰则特别强调在投资前期要做到未雨绸缪：“稳盛会细化到投资过程中每一个租约、每一步，甚至几年后的退出，都会做相应的预测与安排。”   全国工商联房地产商会香港及国际分会主席林熙龄在最后总结时表示，基金投资未来将呈现多元化的特征，作为合格的基金管理人，应做好主动管理，寻找好的项目，共同致力于资管行业的长远发展。   REITs与房地产ABS发展前景   对于即将到来的2019，国内REITs的发展同样被寄予了厚望。中国REITs联盟秘书长王刚首先在演讲中指出，房地产市场调控应将持有型不动产与住宅销售分开，否则REITs的推进还将处在缓慢状态。   天风证券资产证券化业务负责人、资产证券化业务委员会主任黄长清认为，资产证券化是不动产行业未来的重要发展趋势，标准化的公募REITs将成为中国金融市场的一次重大创新，有助于引导不动产行业（持有型物业和基础设施）从债务型杠杆融资向权益型投资管理模式转型，在他看来资产证券化和REITs对于不动产行业的转型意义主要体现在三个维度：一是从债权模式向股债结合模式转型，二是从依赖强主体信用向强化资产服务能力模式转型，他解释道“资产服务能力强的机构，很多地产项目，他们并不提供增信，但是如果他们提供专业的资产服务，能够提升现金流的回报，提升物业的估值，我觉得也会获得投资者的认可。”   最后则是从资产信用往资产价值方向转型，“不动产证券化目前更多关注的是资产信用，比如三年之后要还本，期间要支付固定收益，未来建议更关注资产价值，通过资产证券化或REITs退出后能否获得固定收益之外的浮动回报。”他表示。   仲量联行企业评估及咨询服务部高级董事甘启善表示，从房地产的角度来说，收益是关键性因素，对应着房地产价值。但收益并不是进行资产配置时唯一需要考虑的要素。   （主持人：仲量联行企业评估及咨询服务部高级董事甘启善 圆桌嘉宾：中国REITS 联盟秘书长王刚，碧桂园集团财务资金中心资金总监龚勋，天风证券资产证券化业务负责人兼资产证券化业务委员会主任黄长清，渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理李耀光，阳光证券化基金总经理、锦域资本副董事长杨冀川，中联基金不动产金融部总监李金荣）   渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理李耀光则认为境内房地产证券化主要属于狭义资产证券化的固定收益属性，对发行主体信用依赖度较高，“重视资产本身价值”的投融资文化需要市场努力培育。   阳光证券化基金总经理、锦域资本副董事长杨冀川提出在中国资本市场，以保险资金为主的投资者出现，再加上大量职业化的私募基金管理者，着力于资产本身的主动管理，可以是中国资本市场未来发展的一个方向。中联基金不动产金融部总监李金荣则强调了计划管理人、基金管理人等作为项目总协调人，要能够平衡资产持有人和市场投资者对不动产的定价诉求，发挥资产估价机构、资产服务机构的估值和服务功能，共同寻找当前对资产和证券最合理的定价逻辑和定价模式。   掘金文化旅游蓝海   房企转型的过程中，也有部分开发企业将目光投向了旅游市场。笔克集团有限公司副总裁、中国旅游资源整合联盟IP事业部总经理蔡道茶认为，文旅小镇相对于地产来说是比较好入手的，但要注重项目的IP运营落地。中金国泰控股集团副总裁何芊重点强调了人才在房地产转型到文旅板块中所发挥的重要作用，主持人旅城资产管理有限公司总经理闫宗成对此表示了肯定。   （主持人：旅城资产管理有限公司总经理闫宗成 圆桌嘉宾：笔克集团有限公司副总裁兼中国旅游资源整合联盟IP事业部总经理蔡道茶、海南云宿集团总设计师安庾心、中金国泰控股集团副总裁何芊、世界联合公益基金会理事长徐守振、中国金融博物馆董事长助理郭明）   论坛接近结束时，与会嘉宾分别就文旅产业的大本营——海南进行了美好畅想，海南云宿集团总设计师庾心表示，海南岛有山有水，在自然资源上拥有不可超越的优势，因此需要被开发、挖掘、保护。世界联合公益基金会理事长徐守振表示海南的发展拥有广阔的未来，甚至可能会超越香港、新加坡；中国金融博物馆董事长助理郭明则表示如果有机会，不排除对海南布局的可能。  

首先我代表第一财经热烈欢迎和感谢各位参加本次峰会，也特别感谢房地产业内机构对本次论坛的支持。 中国房地产开发城市建设进入了一个新的时代，这背后的光环是去库存的杠杆，年初中央去库存为一二线城市的标准，直到中央经济工作会议的召开，确定了房子是用来住的，不是用来炒的定位，对于投机性的购房进行了严厉的管控。 本次会议聚焦房地产业新时期的新问题，针对房地产的升级改造，挖掘房地产的机构，这对于行业与城市的发展具有莫大的前瞻性。城市的发展需要与时俱进扩大和更新，中国的城市化进入一个新的阶段，中国当下发展大城市向更加宜居，更加人性化和更好的体验来升级。 再开发与再改造，商业地产迭代等等会出现一系列新的热点。另外一点，中国的城市已经进入了新的大连接的时代，一方面互联网与移动互联网与城市之间的联系，以及城市智能化，为存量时代的，为中国房地产业新的发展启迪未来，最后我祝愿本次论坛圆满成功，祝愿大家新年快乐，合家安康，谢谢大家！  

这两年中央对房地产的发展和建设有全新的认识。我们在房地产发展当中也面临两个十分突出的问题，我们城市居住形态的变化，上海外来人口比较多，年轻人创业的比较多，怎么改善我们城市租房的形态。年轻人创业，年轻人创业面临几个困难，创业的投入和成本，在年轻人创业成本当中，创业场所很关键，这对我们房产发展，如何对年轻人提供他能够承受的创业空间，让他能够比较安心的把自己的创业想法转化为现实，这是我们现在发展当中的重要问题。 互联网给大家带来了深刻的变革，现在大家离不开手机，离不开互联网，不仅仅是年轻人，我认识很多老同志，开会、坐车、吃饭都在不断的玩手机，当然我是例外，我不用智能手机。我现在用诺基亚8年我没有换过，互联网改变了人的交流方式。 我们也清醒的认识到，人的思想有局限性，很难改变。在城市更新当中，城市更新不仅仅是一个公司对现在存量资产达到更大的经济价值，我们要思考四个方面的问题，第一个要避免短期行为，要实现可持续发展，面积那么大，居住的人少了，提供的教育、商业都是配套的，需求完全不一样，这是我们很多年轻人发生网购。在我们城市更新当中，必须考虑到我们将来新的需求，比如说我们就业方式的变化。 在城市更新当中，要把市场机制发挥好，但是我们看到市场的局限性，市场发展最基础的改变能力，实战性，我们在城市更新当中，我们也在创造城市的价值。我们城市更新当中使人们生活的更加美好，我们要有清晰的定位，以正确的发展来推动房地产存量的盘活。 我们的企业家他个人的爱好是不是代表了公众的偏好，一个城市好不好是老百姓所说的，一个产品延续几十年、几百年，经得起后人的评价才是人们需要的。我们一定要有一个舍我而求公，整个城市更新有公众的参与，有民主决策的机制，要避免满足于表象更新，要在更新的功能，我们城市更新最主要的目的是为了人们的生活得更加舒适、更加美好。 城市更新大部分情况下会遇到拆旧的，建新的，要尊重保护私权，不得以损害别人的利益为代价。也不能将私权绝对化，要有法治结构。 要改善土地的供应机制，因为城市土地总体比较紧张，城市土地资源利用是不是充分有效很关键。我们还要避免发生投资炒作。谢谢大家！