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山东菏泽取消新购住房限制转让措施 仅仅执行一年

来源:中国房地产金融作者:洪静时间 : 2018-12-19 00:17
因城施策,楼市调控更加精细化。

12月18日,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(菏建〔2018〕7号),通知第六条指出“取消新购住房限制转让措施”,同时在第七条规定“降低市区商品房预售资金监管额度”。

取消限售第一城

通知要求如下,“取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中‘对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年’的规定。”

国信证券曾在研报中指出,2016年10月份以来,从中央到地方陆续出台了以“打压、收紧”为基调的调控政策,“限售”属于楼市调控“打补丁”,不仅抑制了楼市投机,且有利于购房者进行楼市价值投资。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,菏泽此次出台限售政策,信号意义极强,和2014年广西省南宁市北部湾取消限购类似,都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。预计此类城市的政策会造成很强的示范效应,在因城施策的政策框架下,预计后续类似政策放松的城市还会继续增多,尤其是会从限售政策进行松绑。

“菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。”记者从易居房地产研究院近期发布的《全国百城库存报告》中了解到,截至2018年11月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2713、22780和19298万平方米,环比增幅分别为8.4%、1.9%和2.3%,同比增幅分别为23.7%、-4.9%和1.7%。从同比增幅数据看,三线城市在连续38个月同比下跌之后,目前首次出现同比正增长现象。严跃进表示,三四线城市过去库存消化速度是比较快的,受包括棚改政策调整、市场需求透支等因素影响,实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出,近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹了。

因此在他看来,菏泽的限售政策取消,至少说明了两点政策动向。第一、因地制宜依然是当前政策制定的出发点,各地可以根据具体情况进行调整政策。第二、政策取消也会循序渐进,会从类似限售政策等取消开始,而包括限购等政策,可能后续还会相对谨慎。

降低预售资金监管额度

值得注意的是,通知在第七条中指出,“对实力强、信誉好的企业不再监管,其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上,降低一半执行,最低可放宽到监管额度的10%。同时,商品房预售资金进入监管帐户后,不再要求项目监管资金达到既定监管额度后,才可提取,只要求留存够监管资金比例,即可使用。在主体结构封顶控制节点之前,商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金,抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目,根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。”

而正是在2017年1月,山东省住房和城乡建设厅、中国人民银行济南分行、中国银行业监督管理委员会山东监管局联合印发了《山东省商品房预售资金监管办法》,对商品房预售资金监督管理,维护买卖双方合法权益。其中商品房预售资金监管按照工程建设进度一般分为4个控制节点,分别为建成层数达到规划总层数一半、主体结构封顶、单体竣工验收合格、竣工综合验收备案。监管资金留存比例,是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。当建成层数达到规划总层数一半时,监管资金留存比例为60%-70%;当主体结构封顶时,监管资金留存比例为30%-35%;当单体竣工验收合格时,监管资金留存比例为15%-18%;当取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时,监管终止。

对于高层、超高层或者大体量建筑,各地可以增加1-2个控制节点,但监管资金留存比例不得突破上述规定。

 

 

 

 

 

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