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房屋“质量门”真是限价惹的祸吗

来源:证券时报时间 : 2019-01-30 11:25
近日,某知名开发商的楼盘爆发“质量维权”事件。
近日,获悉某知名开发商的楼盘爆发“质量维权”事件,笔者马上将消息告诉买了该项目的同事。他坦然地说,堵在售楼处的是项目二期的购房者,而他买的是一期。一期没有限价,质量没问题。二期被限价,所以门用纸糊、墙体有缝、屋顶漏水、电梯品牌“被掉包”,车库顶板钢筋被换成“筷子粗”的。限价横空出现,打乱了开发商成本和收益的平衡,地价、建筑安装、“三费”(财务、营销、管理等费用)摆在那里,赚该赚的钱,只好克扣装修了。
 
限价导致限质,“精装”变成“惊装”,2018年这在很多地方都出现过。过去,房价上涨,很多购房者不会过分关注质量问题。因为,当市场普遍存在房价上涨预期时,投资情绪浓厚,大家考虑的是房价涨了多少。心里美滋滋地盘算着增值收益,那点儿装修成本不算什么;再者,开发商也不会在装修和工程质量上做手脚,这样不免“太low”了。因为,所有成本都可以借助高房价来对冲掉。设计做好一点、风格清新一点,炒作卖点赚的钱不是更多嘛!
 
房价确实该限,但内生环境不配合让政策走歪。首先,项目遭高地价之苦。据克尔瑞统计,2016年是史无前例的“地王年”,全国诞生了318宗总价或单价地王。2016年,300城楼面地价为每平米4825元,史无前例地上涨了72%;在高基数的基础上,2017年300城楼面地价又上涨了23%;其次,近2年水泥、玻璃等建材成本飞速上涨。2018年,水泥吨毛利超过100元,而2017年为75元,同比增长33.3%。这样看,干房地产的还搞不过卖水泥的。
 
易居研究院统计,2016年50城楼面价占房价的平均比重为45%,创历史新高,比2010-2015年平均值增长70%,其中16个热点城市在65%左右。2017年限地价后,该比值降至38%,不过也比本轮房价反弹前的2015年上升10个百分点。建材成本方面,克尔瑞统计,2016年21个城市房屋造价中位数3522元/平米,超半数高于这一数值,2010至2016年其复合增长率均超7%,2017-2018年平均增长率超过10%,开发商朋友提着现金“抢水泥”。
 
这样看,仅“地价+造价”就占到房价的60%-70%。融资成本也是各地“质量门”不断上演的推手。2017年底,开发商对2018年业绩预期乐观,攻城略地计划打得很足,但2018年杠杆突然收紧,不仅传统银行贷款和资本市场融资受限,此前一直接济开发商的非标也被“掐断”。“活下去”、唯有快,很多开发商把盖房子干成流水线快餐。辅以巨额的“快周转”奖励,地方公司自然“打鸡血”,违背正常程序、流程和工艺,房屋质量就难保障了。
 
中国楼市总是在创造奇迹。2018年,我国楼市连续第三年创新高,销售面积和金额分别站上了17亿平米和15万亿,相比公认的2017年历史最高点,硬生生地又拉升了1.3%和12.2%,相比10年前的2008年,分别增加了2.6倍和5.98倍。我们在惊叹市场化力量的同时,也由衷地感慨,“房改”已20年,不管是建房子的材料和工艺,或设计和理念,抑或社区表面之光鲜,比20年前“房改”时,不知道上了多少个“台阶”,但房屋质量为何难以称颂?
 
房子质量差,限价难咎其责,但限价只是加了一根稻草。根源上,近年来房子越来越偏离居住属性。特别是2017-2018年,“万人空巷”买房、老奶奶加入“刚需排队”,大家梦想踏上财富之旅,炒房炒出炒股的感觉。既然是资产,大家更在乎的是收益,而不是承载收益的那个实体。既然终端需求是这样,那么顺应也好、被惯得也好,开发商自然无利而不往。浮华过后总是空,洗尽铅华方为真。现在,“股投不炒”“房住不炒”,买股票要关注基本面,买房子要关注质量。未来几年,房屋质量问题会陆续曝光出来,但不要过分地苛责哪一类人,因为这几年多数人都在享受镀金时代,整个时代都要为浮华背责,为泡沫买单。

 

 

 

 

 

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