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北上深广下调住房交易税,房地产还“稳”不“稳”?

来源:光明财经时间 : 2019-03-13 10:37
一线城市对住房交易税务的更改,到底是利是弊?
近日,房地产界来了一条降税的重磅消息!
 
北京、上海、深圳、广州等多地下调相关小规模纳税人出售房屋的交易税费,其中上海的增值税附加税税率从11%降到6%,北京、深圳和广州则从12%降到6%,可以说基本是减半征收。
 
四大一线城市减税政策
 
北京
 
早前,国家税务总局北京市税务局官网发布通知,明确对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税(不含水资源税)、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
 
近日,北京个人出售住房的增值税附加税率也可减半。据央视记者从北京纳税服务热线12366获悉,北京个人出售住房,增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加,这3个税率此前分别是7%、3%、2%,而根据京财税(2019)196号文,目前增值税附加税率减半。
 
而由于北京市内不同区域的城市维护建设税率不同,具体增值税附加税率的计算会根据房屋所在地有所不同,北京市城六区(东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区)的房屋按7%,郊区的房屋按5%,县城内的按1%。
 
其中的“小规模纳税人”包不包括“个人”?
 
据每日经济新闻报道,北京市税务局内部工作人员称,增值税附加税率减半“其实是全国性政策,属于国家减税降费的措施之一”,北京今年1月1日起针对小微企业,2月扩展至两年以内的个人住房。
 
上海
 
上个月,上海市人民政府宣布,自2019年1月1日至2021年12月31日,对上海市增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
 
通知虽然是2月19日下发的,但是执行日期是追溯到从1月1日计起执行的。
 
总体而言,小规模纳税人出售房屋增值税附加由11%调整为6%,增值税及附加一共为5.3%,以缴税时间为准;个人非居住用房网签合同日期在2019年1月1日后的印花税减半,由0.05%调整为0.025%。
 
而据央视记者咨询了税务部门12366服务热线,热线工作人员表示,个人包括在“小规模纳税人”之内,目前个人出售住房增值税附加税率减半征收情况属实。 
 
广州和深圳
 
3月7日周四晚间,据证券时报和券商中国报道,从广州和深圳税务部门了解到,广州和深圳对小规模纳税人出售住房同样享受增值税附加减半政策,税率同北京和上海一样,从此前的12%下调为6%。
 
同时,广州和深圳小规模纳税人房屋交易印花税也同样减半。
 
但广深在对“小规模纳税人”的范围上有区别。广州对小规模纳税人的减税政策同样适用于个人,但是深圳税务部门工作人员则表示,深圳对小规模纳税人出售住房增值税附加减半征收,但对个人出售住房目前没有减征附加税的通知。
 
央视财经报道
 
增值税附加税减半,意味着什么?
 
首先,我们需要明确的是,增值税附加税减半,并不等于增值税减半!
 
增值税附加税只是附加税的一种,是基于增值税而产生、按增值税税额的一定比例征收的税,通常包括城建市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。
 
增值税附加税,是在增值税的税额基础上乘以一定税率,得到的数值就是增值税附加税。 
 
目前,北京、上海、广州、深圳四个城市的增值税税率都是5%。前面所说的四城下调,仅是增值税附加税,而并非增值税本身。
 
买卖二手住宅时,如果房屋产权取得不满两年,增值税和增值税附加税都是卖方需要缴纳的。
 
所以,此次税费下降,对于满两年及以上的普通住宅而言是没有任何影响,因为它们本身就免征。影响的主要是未满两年的住宅和超过两年的非普通住宅的交易税费。
 
那么符合增值税附加税税率下调标准的房子进行交易,具体能省下多少费用呢?
 
财爷有个朋友上个月才在福田皇岗买进了一套面积为88.2平、总价400万、不满两年的二手房。
 
以此为例的话,他买的时候需要缴纳的增值税和增值税附加税综合税率是:5%+5%×12%=5.6%,需要缴纳的增值税及增值税附加税为:400万÷(1+5%)×5.6%=21.33万。
 
如果是此次政策落实后才买,则税率降至5%+5%×6%=5.3%,税费只需要缴纳:400万÷(1+5%)×5.3%=20.19万。
 
相对比之下,税率的下调,意味着买400万总额的房子,就可以少付1.14万费用。
 
楼市会有什么影响?
 
对于交易税率的下降,很多人都会直觉反应:楼市是不是又要迎来大动荡?
 
但是据财爷来看,这一政策对楼市来说,不会有太大的影响,因为仅仅只是减少了一小部分的交易税费。
 
在房地产市场中,主要的大额税种是增值税、契税和个税,这些税率此次并没有得到调整,被调整的只是增值税附加税这种小额税种,能对整个房地产市场的影响很有限。
 
就好像前文所说,财爷朋友成交的那套房子,在400万面前,所减少的1.14万并算不了什么。
 
套一句网友惯常说的,我是差这1万的人吗?我只是差那399万!
 
除了这个增值税附加税的调整,看回大环境,自去年底以来,全国楼市在政策面上似乎春意暖暖,比如去年12月19日,广州对预售、网签价格指导机制进行优化,严禁签订双合同,变相松动房地产政策。以及珠海、杭州等对限购松绑等。
 
这是不是也可以说,隐隐之中有着一股变动的趋势?
 
虽然有一些小政策在出台,但是从去年下半年以来,国家其实一直都在强调“三稳”:稳地价、稳房价、稳预期!而且就目前来看,这“三稳”也一直在稳步执行推进中。
 
国家要楼市长期稳定发展,“房子是拿来住的,不是拿来炒”的总基调短期内也是不会变,所以就算有些政策出台,但也不会“政策一松到底”,限购、限贷、限价、限售、限商等各种限制政策也不可能一步取消。
 
顶多在各个城市“因地制宜,因时制宜,因城施策”, 比如向一些热点城市的人才“新”居民作更多一些的倾斜,但断然不会再“一刀切”,“稳”字,依旧是房地产发展的标签。

 

 

 

 

 

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