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“高利润”见长的禹洲地产 规模与盈利“天平”失衡

来源:同花顺财经时间 : 2019-04-09 10:54
无论是企业规模还是盈利能力,禹洲地产这份财报似乎都“可圈可点”。然而在靓丽的业绩背后,其多个盈利指标却显露出增速疲软的迹象。
随着地产行业总量的天花板来临,进入2019年,房企纷纷下调销售目标,逐渐由重规模向重效益转变。然而,素以高利润见长而被业内称为“小中海”的禹洲地产(HK.01628),却在此刻悄然开启了一波“逆操作”。
 
近日,禹洲地产发布2018年业绩报。截至2018年12月31日,禹洲地产实现560.03亿元销售额,同比增长38.94%;净利润率及核心利润率分别为15.33%及14.06%。
 
无论是企业规模还是盈利能力,禹洲地产这份财报似乎都“可圈可点”。然而在靓丽的业绩背后,其多个盈利指标却显露出增速疲软的迹象,30.72%的毛利率更是其上市以来的最低值。此外,禹洲地产未达成2018年600亿销售目标的表现,也使其在房企不进则退的排位赛中,排名有所下降。
 
面对规模和利润双双不达标,禹洲地产在2019年加快了拿地力度,并重申了2020年的千亿目标。然而,伴随着融资成本和拿地成本的增高,禹洲地产引以为傲的高利润也充满变数。新的一年,禹洲地产又将如何平衡规模与利润?
 
销售增速放缓,禹洲地产开启加速扩张模式
 
在闽系房企中,一直存在着注重规模的激进房企和注重利润的稳健房企两种派别。近年来,随着阳光城(SZ.000671)、旭辉(HK.00884)等激进派房企在规模上的突飞猛进,素以稳健、高利润著称的禹洲地产也加入到规模之战中。2014年,禹洲地产刚刚实现120亿元销售额,而2017年,禹洲地产销售额已突破400亿元。在2015-2017年,禹洲地产增速分别为:16.7%、65.7%、73.7%。
 
进入2018年,禹洲地产提出600亿元的销售目标,并计划2020年跻身千亿军团。但从2018年业绩情况来看,禹洲地产并未兑现这份“承诺”。
 
年报显示,截至2018年12月31日,禹洲地产实现560.03亿元销售额,完成全年销售目标的93%,成为TOP60中为数不多的“爽约”房企之一。对此,禹洲地产董事局主席林龙安解释称,“禹洲的土地储备大部分都在长三角的一二线城市,而2018年长三角是限价最严厉的地方,因此,禹洲去年把差不多90亿元的土地货值(土地均价x待售土地面积)往后推了。”
 
“禹洲地产重仓受限价的长三角,固然是业绩不达标的重要原因,但其在大本营福建海西区采取的保守策略同样不可忽视。”一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产分析说。
 
蓝鲸房产据其年报梳理发现,2016-2018年,福建海西区土地储备的可供销售建筑面积约在350万平左右。然而,福建海西区销售额却从2017年的141亿元降低至105亿元。
 
上述业内人士进一步向蓝鲸房产表示,禹洲地产拿地风格上颇有港企稳健的风格,因此,在过去三年里,禹洲地产土地储备增长有限,这一定程度上限制了禹洲地产的进一步扩张。2016年,中国奥园(HK.03883)、禹洲地产销售额分别为:256亿元、232亿元,两家房企基本处于同一梯队。但由于两家房企土储情况而差异,进入2018年,禹州地产与中国奥园的销售差额由24亿元拉到352亿元。
 
在禹洲地产2018年业绩发布会上,林龙安再三强调,“禹洲地产不是纯粹冲规模的开发商”。但从数据来看,禹洲地产还是悄然开启了规模之战,以此向2020年的千亿目标冲刺。
 
进入2019年,禹洲地产在一二级土地市场动作频频。据同策研究院数据显示,一季度禹洲地产耗资173.5亿拿地,排行第九,高于中海(HK.00688)、碧桂园(HK.02007)等龙头房企。同时,禹洲地产不惜以较高的融资成本频频在资本市场上融资,展现出强烈的扩张姿态。
 
“禹洲地产积极补仓并不意外。”58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出,企业只有规模化土地储备才能更好实现规模化的增长目标。
 
拿地、融资成本上升,禹洲地产如何支撑高利润?
 
不过,随着各项成本的上升,禹洲地产是否能够维持较高的利润仍是未知数。近年来,伴随着销售额的增长,禹洲地产的盈利水平并未得到有效的提升,这也使这家以“小中海”自居的房企颇为尴尬。
 
数据显示,2018年,禹洲地产实现毛利74亿元,同比降低2.8%,而2017年企业的毛利为76.83亿元,同比增长54.93%;企业毛利率也出现较大幅度下滑,由2017年的35.4%跌至30.72%,是2009年上市以来的最低值。
 
禹洲地产将利润不达标的原因或与限价有关。数据显示,2018年禹洲地产的合约销售面积为370.27万平方米,同比上升了55.5%,但合约销售均价却同比下降了10.66%至15125元/平米。
 
目前来看,禹洲地产的净利率仍维持在较高水平。在2018年度,禹洲地产实现15.33%的净利率,比2017年的14.41%上升了0.92个百分点,明显高于业内平均净利率。据中指院数据显示,中国房地产百强企业的平均净利润率为11.5%。
 
蓝鲸房产注意到,在企业财报中的综合损益表中,其他收入及收益一项为4.97亿元,同比上升145.77%,该项收益大幅度增加的原因,禹洲地产解释为企业收入利息的增长。倘若撇除利息收入增长的因素,禹洲地产净利率为14.47%,与2017年度基本持平。这也就意味着,禹洲地产高净利率的维持一定程度上是依靠着利息收入的增长,而并非溢价和成本控制。
 
同时,与时代中国(HK.01233)、中骏集团(HK.01966)等同一梯队的房企相比,禹洲地产在净利润上越来越不具备优势。
 
随着企业的扩张,禹洲地产的低土地成本的优势也正逐渐丧失。据禹洲地产2015年年报显示,禹洲地产平均楼面成本每平方米3053元,而2016年至2018年,这一数值分别为:5072元、5697元、4812元,上升幅度明显。
 
事实上,房地产预收款模式决定了企业当年的营收和利润是由过去两三年的销售转化来的。据此推断,禹洲地产在未来一段时间内想要维持着较高的利润指标,或有一定难度。蓝鲸房产就此向禹洲地产发送采访函,但截至发稿日,对方并未回应。
 
此外,近期禹洲地产融资成本持续处于高位,也一定程度上压缩了企业的利润空间。年报显示,2018年12月31日,禹洲地产平均融资成本为7.23%,高于2017年的6.02%。2018年度,禹洲地产银行贷款、其他贷款、公司债券及优先票据的利息达30亿元,同比增长79.37%。2019年以来,禹洲地产融资成本进一步升高,其发行的多笔美元债券,利率普遍在8%至9%之间。
 
上海中原地产分析师卢文曦向蓝鲸房产指出,企业较高的融资成本会吞噬利润,成本越高利润越薄。对此,2018年底,招银国际做出下调禹洲地产2018至2020年的净利润预测增速的判断。
 
曾几何时,禹洲地产一直自诩“规模、利润、风险”三驾马车“平衡术”的良好把握。如今的情况来看,禹洲地产越来越难在规模和利润之间做出平衡。这家踏上规模战车的房企,2019年又将为市场交出一份怎样的答卷?

 

 

 

 

 

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