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一天两宗破万地块面世,重庆楼市怎么了?

来源:房天下时间 : 2019-04-10 11:35
从溢价率来看,17宗地溢价率从1.33%到67.35%不等,水土两宗地溢价率均超60%,整体溢价率已达32.65%。
高地价高溢价率到底有多高?
 
3月共成交17宗地,土地出让金达138.18亿元。这是自2018年7月以来成交量最高的月份,过去半年多以来月均成交建设用地面积仅22万㎡左右,3月成交建设用地面积超1700亩,共115.25万㎡。
 
17宗地,位于主城不同区域,尽管板块价值不一,但成交楼面价已达7169元/㎡,涨幅显著,相较于2018年,涨幅高达38.48%。即便与1-2月份相比,楼面价也上涨近1500元/㎡,相当于一套100平的住宅,拿地成本便上涨15万。
 
从溢价率来看,17宗地溢价率从1.33%到67.35%不等,水土两宗地溢价率均超60%,整体溢价率已达32.65%。这一溢价率与2016年土拍热度相近,但考虑到当前起拍价与2016年已不可同日而语,如此溢价率已然处于高位。
 
是否处于历史最高?
 
3月成交17宗地块有两宗破万地块,其成交楼面价居全市楼面价排名第10和11位。其中北辰地产拿下地块居第十位,目前破万地块已达16宗,居首位的为2018年5月南京弘阳11727元/㎡楼面价拿下的沙坪坝中心板块一宗地。
 
从月度成交情况来看,今年3月的成交价依旧不是历史最高,仍低于2018年9月,5宗地块成交楼面均价为7315元/㎡。其中两宗地位于大杨石组团,区位优势显著,故而拉高了月均整体成交价。鉴于3月成交了17宗地,其中不乏水土组团、西永组团地块,因此土地价值升值显著。
全面开花    多板块刷新楼面单价
 
3月共有七个板块有住宅用地成交,分别为李家沱板块、凤天板块、大学城板块、蔡家板块、西永板块、中央公园板块和两路-空港板块。从位置来看,地块主要在外围,集中在渝北区、北碚区,这也反映了当前供地的整体形势,北区仍然为土地供应的主力区域。
图:2019年3月成交住宅用地楼面价
 
根据中指监测数据显示,3月共有四个板块成功刷新板块最高值:李家沱板块(中梁6055元/㎡)、凤天板块(中铁6757元/㎡)、大学城板块(华远7137元/㎡)和中央公园板块(北辰10662元/㎡)。
 
蔡家板块、水土板块和两路-空港板块尽管成交楼面价均不低,但未能成功刷新板块的最高纪录。其中水土板块和蔡家板块的最高楼面价纪录仍停留在2017年7月。另外值得注意的是,未能刷新单价的原因也与位置有关,此轮拍卖地块位置相对较远,如万科8614元/㎡楼面价入手地块离中央公园板块较近,具有一定的区位优势。
 
地块较为优质    多为低密宅地
 
3月地价上涨的原因一部分源于地块自身优势显著,一块地若有一两个价值点便能引来开发商追逐。中央公园板块两宗地区位优势显著,地块容积率仅1.5,比2017年3月雅居乐9352元/㎡楼面价拿下的地块容积率还低,该地块容积率为1.8,且中央公园板块2018年全年仅推出一宗住宅用地。水土两宗地容积率更低,小地块容积率仅1.2,未来推出必为改善型产品。另外,蔡家和大学城等新兴板块,价值正加速提升,如蔡家板块随着蔡家大桥通车在即,交通便捷性将快速提升。
 
另外中铁拿下的凤天板块地块尽管容积率相对较高,为2.5,但仍明显低于周边项目,且板块内上次推地要追溯到2016年,板块内竞争程度相对较弱。
 
粮仓告急    需让“地主家有余粮”
 
其实从年初的土拍开始,房企的拿地积极性便已逐渐回升。2月1日拍卖蔡家组团三宗地,迎来保亿、金科、东原、万科、阳光城、中海、碧桂园等20家企业竞拍,与2018年下半年半数以上地块挂牌成交形成鲜明对比,房企拿地意愿明显增强。
 
多年来,重庆土地一直以“天量供应”著称,供应与成交也一直保持着相对平衡的状态,这也是房价之前能长期保持稳定的主要原因。但近两年,这一平衡正逐渐被打破。
 
根据中指数据显示,2014-2015年重庆主城区住宅用地成交规划建筑面积均大于销售面积,但2016年之后,销售面积逐渐大于住宅用地成交面积,这一差异在2018年达到最大。2018年重庆主城区商品住宅销售量再创新高,达2838万㎡,但住宅用地成交缩水显著,仅成交1558万㎡,差异值达1280万㎡。迈入2019年,一季度差异已有196万㎡。
 
有趣的是,从2014年至今,住宅用地成交11240万㎡,商品住宅销售面积为11362万㎡,二者几乎成1:1的平衡状态,这也表明前期多出来的供应已基本完成去化。截至2019年3月底,重庆主城区商品住宅可售面积为1101万㎡,按近6个月月均销售面积来算,出清周期仅5.88个月。2018年平均出清周期不足4个月,尽管当前出清周期仍高于2018年,但考虑到之前的土地供应差已逐渐消化殆尽,地主家余粮明显吃紧。
 
土地储备对于开发商至关重要,不拿地意味着坐吃山空。2018年7月重庆土拍近3年来首次零供应,之后供应量持续处于低位,2018年7月至2019年2月推出住宅用地规划建筑面积不足500万㎡。3月土地集中供应重现,也引来重庆主力开发商集聚。
 
品牌房企加速布局  强强联手频现
 
2018年全年融创在重庆土地一级市场上一直未出手,主要通过二级市场收储。但3月融创便斩获5宗住宅用地,5宗地规划建筑面积达63.85万㎡。5宗地中有三宗均为联合拿地,水土两宗地均与合景联合斩获,大学城地块则与东原合作,另外1月3日融创也曾与东原合作拿下双碑组团两宗宅地,房企联合拿地已成常态。
 
3月李家沱地块为中梁首次进驻重庆主城区,以6055元/㎡的楼面价高调亮相。蓝光地产也是自2017年2月拿下大杨石组团地块后,首次回归,连夺两路-空港两宗地块。2017年11月华远地产首次入渝,此次拿地也是华远第二次布局重庆。除去这些土拍现场许久未见的面孔,金科、万科等熟面孔也加速拿地,积极收储。
 
高度依赖土地财政    土地供应难骤减
 
重庆近年来经济快速发展,房地产的带动作用功不可没,其中大量的土地供应所带来的巨额土地收入,在地方财政收入中占据绝对席位。2018年全国土地出让收入为6.5万亿,而同期地方一般公共预算收入约9.8万亿,土地出让收入相当于地方本级财政的66%。
 
66%只是全国平均水平,不乏土地财政依赖度更高的省份。2018年浙江一般公共预算收入已近6600亿元,但土地出让收入高达7749亿元,即土地出让收入已经超过地方本级财政收入。另外湖北和重庆土地财政依赖度也处于高位,重庆2018年国有土地使用权出让收入为2135亿元,与地方本级财政收入相差不多,比例为94.2%。
 
重庆预计2019年政府性基金缩水33%,考虑到地价不太可能实现33%的缩水,那么只能减少土地供应量,但预期与实际往往并不一致。加之当前重庆经济临压,2019年1-2月重庆的支柱产业汽车产业仍持续下降,降幅达19.6%,尽管重庆加快产业转型,但要保持经济稳定增长短期仍需持续借力房地产市场和土地市场,因而短期内土地供应大幅缩水可能性较小。
 
“面粉”已涨,“面包”呢?
 
当地价上涨的时候,大家必然关心房价是不是上涨。根据房价公式,房价=土地成本+开发费用+建安成本+税费+利润,看似土地成本的波动必然会带来房价的波动,但土地的上涨并不必然带来房价的上涨。
 
高地价最大的两大受益者,一是前期入驻有余粮的开发商,二是已购房的投资客。对于第二者,必然乐于见到地价的上涨。而对于前者,高地价的出现将带动区域市场的热度,提升市场预期,也为板块内项目奠定了价格基础。这也是已入驻开发商愿意以更高的价格再次拿地的原因,特别是土地较为紧缺的区域。
 
地价的稳定上涨才能带来房价的上涨。纵观重庆主城区近几年的楼市,若考虑到拿地与项目的销售有一定的时间间隔,2016-2018年土地楼面价分别上涨994、1483、442元/㎡,2017-2019年3月房价分别上涨2118、2263、333元/㎡。尽管房价的上涨离不开城市价值的提升、建安成本的上涨等诸多原因,但持续的土地上涨仍将带来房价的波动。不过单宗地块楼面价再高,也难以掀起市场的波澜,毕竟地块面积有限,对整个市场来说微乎其微,只有地价的稳定上涨才能带来房价的波动。
 
面包涨不涨最终还看买单人。在上一轮重庆楼市补涨之后,近一年来房价一直较为稳定,主城建面单价在11000元/㎡左右,尽管成交量有所波动,但价格似已进入新常态。随着低密地块推出的增加,未来改善型项目还将持续增加。根据2019年土地推介计划,平均容积率明显降低。2019年刚需成交量还将持续压缩,房价仍有上涨的空间。但随着购买力的持续消耗,购房者对于价格敏感度将逐渐提升。所以就算地价重回2017年时期,但房价涨幅不可能重回2017年。

 

 

 

 

 

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