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王振华把新城比作“骆驼”,自己竟成了压倒骆驼的稻草

来源:小鹿楼市头条时间 : 2019-07-04 09:54
7月3日下午,据上海公安方面回应,上市公司新城控股董事长王振华涉嫌猥亵女童属实。
据悉,犯罪行为发生于6月29日下午,地点为万航渡路一家五星级酒店。被猥亵女童事后向在江苏的母亲打电话哭诉,母亲即来沪报警,王振华随即被采取强制措施。目前女童已验伤情,阴道有撕裂伤,构成轻伤。
 
据最新消息,带女童入住酒店的女子周某也已到案。周某49岁,江苏徐州人。据其供述,事发当天,她带了两个女孩入住酒店,一个9岁,一个12岁。周某对其母亲谎称带两女孩去上海迪斯尼玩,从江苏带至上海。当天王振华对9岁女童实施犯罪,事后给付周某现金1万元。
 
图:新城控股集团股份有限公司董事长王振华
 
报道一出,当天下午港股新城发展控股快速闪崩,大跌逾25.85%,旗下物管公司新城悦跌近30%。
 
 
涉案人王振华今年五十余岁,是上市公司新城控股的董事长,目前对外公布总资产达3000多亿元人民币。同时还拥有一家港股上市公司。
 
公开资料显示,王振华的社会职务很多,除了担任上海市政协委员,还是江苏省人大代表,并在全国工商联、全国工商联房地产商会、上海市房地产商会、江苏省工商联等担任一定职位。颇具讽刺意味的是,王振华还曾获得过中华慈善突出贡献人物。
 
王振华作为新城控股的董事长,以这样令人不齿的姿态曝光在世人眼前,在褪去伪善的外衣和企业家的光环后,堕入了舆论的漩涡中。这一切的一切,似乎像是新城不计后果,野蛮生长欠下的债。
 
“骆驼”王振华的发迹史
 
王振华时常以“骆驼”自比,“面临复杂的市场形势和不确定性,如同骆驼进入了沙漠,抓住一切机会,做到极致”,事实证明王振华的发迹的确抓住了许多机会。
 
1983年的秋天,大专毕业后的王振华,分配到江苏常州市“武进第一棉纺厂”,在这里,他当了5年的车间副主任。
 
1988年,国企改制的下海大潮,也让王振华迈出了国企,创办一家家庭纺织厂。
 
就这样又过了一个5年,王振华将这家纺织厂的规模做到全市前三甲,积累了200万的资金,但此时的他意识到纺织业的前途并不光明。
 
1993年,海南楼市泡沫迅速破灭,成千上万家开发商在一片哀嚎声中倒闭,中国房地产行业迎来史上第一个调控通知——国务院“国16条”。
 
此后不久,一本名为《投资潮中永不沉没的船——房地产》进入王振华的视野,书中讲述了李嘉诚、包玉刚等香港地产大亨发家的故事。
 
受此鼓舞,王振华舔舐了自己的野心后,创办了新城控股集团的前身——武进新城投资建设开发有限公司。而老家湖塘镇两栋住宅楼,成了王振华的发迹起点,在此之后逐渐在常州站稳脚跟。
 
2001年,新城地产借壳江苏五菱于B股上市后,刚好赶上B股市场对境内投资者开放,境外投资者逢高减持离场,新城想要凭借B股为内地企业融资输血的梦想破碎。
 
在布局长三角之前,新城控股一直蜗居于大本营常州。但在循规模至上的游戏规则下,常州这座三线小城已经无法填补王振华的规模胃口。
 
2014年楼市低迷时期,通过一系列的逆周期操作,新城在长三角等区域大规模拿地,王振华最耀眼的5年周期开始了......
 
2015年,新城控股发行股份,吸收合并子公司新城地产,成为第一家B股重组为A股的房地产公司。
 
 
获得A股输血渠道后,新城控股启动全国化布局,从上海、南京、苏州等长三角区域,扩张到中西部、环渤海及珠三角等区域,试图摆脱区域化房企标签。
 
2016年1月20日,王振华失联。两天后新城控股公告称,其因个人原因,正在接受常州市武进区纪委调查,并强调此事“与公司经营无关“。
 
此时正值新城控股全国化扩张的起步阶段。新城的销售额仅319亿,排名行业20强之外。
 
王振华不甘心的同时,也意识到了新城的危机。
 
2018年,新城控股副总裁欧阳捷表态:未来三年,50强房企将瓜分82%的银行开发贷款,“金融机构的贷款额度有限,百强之外的房企已经不在银行贷款名单,50强房企就是银行放贷新门槛,当然也会成为大多数金融机构放款的融资新门槛。”
 
随着房地产行业政策的管控,越来越多的房地产企业很难获取到银行的资金,而想要拿到更多钱的唯一办法,就是刷出漂亮的业绩。
 
也就在这一年,新城投资性房地产评估增值28.09亿,较上年同期增幅超过200%;资本化利息支出为88.50亿元,同比增长428.99%......
 
新城控股的财务人员利用所有可以利用的会计科目,经过一番艰辛的运作,公司的业绩已经从盈亏平衡点冲进了全国十强。
 
疯狂而陷入迷途
 
2015年前后,房地产正处行业低迷期。王振华利用杠杆逆周期操作,在三四线城市抢夺低价地块。
 
财报数据显示,2014~2016 年新城控股拿地金额占销售金额比重分别是 35%、50% 和 89%。
 
截止 2018 年末,新城总土地储备 10952 万平方米中,但三线城市占比高达 61.4%。
 
无视周期拿地的新城控股,资产负债率近年来逐渐攀升,从2015年末的43%上升到2016年、2017年的80%左右,2018年中一度突破100.4%,随后下降至2018年末的49.21%。
 
在2018年报期末,新城控股的负债总额2793.62亿,同比2017年增长77.32%。
 
与拿地、负债相对应的是同样高速攀升的销售规模。财报显示,2015年至2018年,新城控股合约销售额分别是319亿元、650亿元、1265亿元和2210亿元。
 
“新城控股充分受益三四线加杠杆去库存带来的大繁荣。”对此,兴业证券在研报中分析称,新城控股布局的多个三四线城市量价齐升,2018 年其三四线城市销售金额占比提高到 62.3%,销售面积占比提高到 54.4%。与之相呼应的,则是同比下滑11%的销售均价,为12201元/平米。
 
这一特点,正是王振华尤为推崇的“三四线之王”碧桂园模式——高周转。
 
 
为提升项目周转速度,新城内部制定了“0346战略”——拿地即开工,3个月示范区开放,4个月开盘,6个月融资性现金回正,12个月现金流回正,包括拿地、销售、租赁及融资。
 
在学习碧桂园高周转模式的同时,碧桂园所带来的房屋质量问题,新城也学的是样样精通。
 
 
仅最近半年,新城的南京璞樾和山、璞樾钟山豪宅项目、常州新城金郡精装修项目以及启东吾悦广场住宅项目等,均被曝出存在严重的施工质量问题。其中,南京项目上百套房子严重渗水,以至于当地住建局撤销了该项目的竣工备案。
 
盲目下沉的千亿新城
 
新城的商业——吾悦广场,为了避开与万达、华润等强大对手在一二线城市的竞争,下沉到二三四线城市中的偏远区域,从地方政府手中拿到低廉土地,拉动区域土地货值增大。
 
以2017年为例,吾悦广场拿地均价为2243元/平米,比纯住宅拿地3610元/平米的均价便宜38%。
 
拿地后,吾悦广场依靠可售住宅、公寓和商铺的销售回款,快速回笼土地成本,用来补贴整个商业综合体及配套设施开发建设,购物中心则自持运营。
 
王振华显露出了他的精明,在三四线城市,一个购物中心成本大概7-8亿元,一二线城市成本会在15-20亿元,因为土地价格很高,“做商业项目之前,首先会分析地块到底有多少可销售面积,能否覆盖持有商业所需现金流,这是首要指标。”
 
 
2016年11月,王振华膨胀的拍定2020年开业100个吾悦广场、租金收益达到100亿元的目标,从万达挖来的陈德力走马上任。
 
2018年9月,少东家王晓松接替陈德力分管商开板块,后者转去负责商业管理事业部。
 
在万达广场转型轻资产模式之际,王振华依然入魔于吾悦广场重资产模式,但这种模式对现金流及运营效率要求极高,回收资金周期更长、风险更大。
 
新城控股2018年财报披露,截止2018年末,开业及储备的吾悦广场共计96座,其中重资产模式运营高达89座,24座位于二线,65座位于三四线城市。
 
但从财报中分析来看,目前吾悦广场实际开业仅为42座,开业面积390万平方米,其中30座均在2017年之后开业。尽管全部租金及管理费合计收入增速翻倍至 21.16 亿元,但距离王振华膨胀的野心——2020年过百亿的租金收益,相距甚远。
 
与此同时,王振华作为一个“包租公”,他的收租能力着实一般,吾悦广场的运营效率并不高。虽然吾悦广场2018年平均出租率达98%,但每平米租金仅为542元,其对标的万达广场则达到916元,更远落后于华润、大悦城、恒隆等对手。
 
吾悦广场的盲目下沉,与不相匹配的市场定位,将注定无法实现王振华的美梦。目前为止,年租金超过1亿的吾悦广场仅有3家,两家位于王振华老家常州,均已开业7年左右的时间。
 
上交所16问,剥开新城的光鲜外衣
 
随着房价快速上涨周期结束,一个新的信号是,恒大、碧桂园等大型房企纷纷从规模扩张,转向利润至上。
 
在2018年销售额Top20房企中,新城控股以74%的净利润增速排名榜首,达到104.91亿元。这是最受监管层关注的一个问题。
 
关于这一点,2019年4月2日晚,上交所深夜“16问”质询新城,次日新城股票应声下跌5.7%。
 
拆解这104.91亿元的净利润构成,不难发现,其中28.09亿元来自投资性房地产公允价值增加的收益,但令人费解的是2016、2017年这一数据仅5.82亿元、9.09亿元。
 
与此同时,新城控股还有一笔6.77亿元的净利润,来自“许昌昱恒”这家由合(联营)公司变更为公司合并报表范围子公司的投资收益。
 
新城给出的解释为,有些项目合作方希望继续参与经营决策,导致无法纳入合并范围。
 
通过查询得知,新城控股持股超过50%的合(联营)公司有24家,除“常熟中置”及“常州新城紫东”两家公司盈利外,其余公司均处于亏损状态,合计亏损额为3.18亿元。这意味着,一旦将上述24家公司也进行并表,无疑将侵蚀新城控股百亿净利润。
 
更为吊诡的是,截止2018年底,新城控股应付控股股东新城发展计息款项22.22亿元,利率8%。2019年3月,在公司账面仍有454亿元的账面货币资金外,新城控股再向控股股东借款100亿元,利率不低于8%。
 
但8%的利率明显高于公司2018年6.47%的平均融资成本。对此,监管层怀疑高利率是否会侵害公司利益。
 
除上述账面上的“美化”外,回到实实在在的地产开发主业,新城控股前景也令人堪忧。
 
眼下,楼市调控日趋严厉超出行业预期,随着棚改红利殆尽,押注三四线城市的新城控股,后续业绩增长动力成为疑问。财务数据显示,截止 2018 年末,其总土地储备 10952 万平方米中,但三四线城市占比高达 61.4%。
 
“三四线城市的红利还是会有一段时间,未来3-5年都有好的发展机会。”2018年7月,王振华作出了一位资深“骆驼”的判断。然而残酷的现实情况,与王振华老板的判断完全相反,新城这只“骆驼”,似乎失了前蹄。
 
2018 年及 2019 年一季度,新城在三四线城市的房地产合同销售额占比分别为 50.72%及 59.51%,受调控政策持续影响,自 2018 年下半年至 2019 年一季度,公司三四城市房地产项目去化率同比有所下降,2019年第一季度实际可售货值为1519.27亿元,实际销售467.14亿元,去化率仅30.75%,相距王振华老板的伟大构想,十万八千里。
 
写在最后
 
新城的野蛮生长、急速扩张,干扰了新城的发展信号,也过渡的消耗了新城的资源与能量。王振华想要逆天改命的棋局还未着一子,就因为自己的无耻癖好,先落得个满盘皆输。
 
今年6月份,在接受中国房地产报采访时,王振华曾表示:一个企业的成功与否,不仅取决于财务报表,更要看它对社会的贡献和对时代的价值。不知此时正被采取强制措施的王振华,还能否面对曾几何时自己说过的话。
 
没想到,一路狂奔的现今中国上市公司,其创始人的道德底线给企业带来的凶险,竟比市场和政策变换还要致命。
 

 

 

 

 

 

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