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业绩结转量质齐升 融资分化格局重塑

来源:财富证券时间 : 2019-09-20 09:03
业绩规模层面,2019年上半年总体房企营收同比增长24%,增速较2018年提升3个百分点;龙头、中型、小型房企分别同比增长24%、32%、1%,增速较2018年提升-1、11、1个百分点。
 一、业绩:结转周期量质齐升
 
业绩规模层面,2019年上半年总体房企营收同比增长24%,增速较2018年提升3个百分点;龙头、中型、小型房企分别同比增长24%、32%、1%,增速较2018年提升-1、11、1个百分点。总体房企归母净利润同比增长 18%,增速较 2018年回落3个百分点;龙头、中型、小型房企分别同比增长24%、21%、-24%,增速较2018年提升-3、7、-38个百分点。
 
2019年上半年总体房企依然处在结转周期,营收和归母净利润延续较快增长,融资、拿地、销售集中度向业绩集中度转化的趋势日渐明晰。其中,龙头房企营收和归母净利润增速虽然略有下滑,但依然保持在20%以上,且在归母净利润增速上持续领先,凸显业绩稳健性;中型房企表现最为出色,是三类房企中唯一营收和归母净利润增速超过2018全年的,且在营收增速上超过龙头房企;而小型房企持续式微,尽管营收增速艰难回正,但归母净利润出现明显下滑。
 
业绩质量层面,总体房企毛利率、净利率较2018年继续提升,加权平均ROE同比改善,管控能力提升使得销售管理费用率维持低位。从加权平均ROE的角度看,龙头房企绝对值和增长幅度均高于中小型房企,彰显优质本色。随着并表合作项目结算,总体房企少数股东损益占比为20%,继续处于历史较高水平,但非并表合作项目结算减少导致投资收益下滑。
 
二、销售:增速回落但好于行业
 
以“销售商品提供劳务收到的现金”为口径衡量房企销售,2019年上半年 总体房企同比+13%,较2018年-7个百分点。受行业下行影响,总体房企回款增速有所放缓,但依然大幅领先行业。龙头、中型房企销售回款表现明显好于小型房企,销售集中度提升的趋势在该指标上继续体现。2019年上半年 总体房企预收账款同比+20%,相对营收覆盖率为144%,较2018年+20个百分点,龙头、中型房企待结算资源更为充足,我们预计未来将推动业绩平稳增长。8月百强房企销售增速略回落,龙头资源底蕴彰显逆周期优势。
 
三、扩张:上半年暂时转向积极,中型房企补库存意愿更高
 
以“购买商品接受劳务支付的现金”为口径衡量房企扩张,2019年上半年 总体房企同比+14%,较2018年+6个百分点;以该指标比上“销售商品提供劳务收到的现金”为口径衡量房企拿地强度,2019年上半年总体房企为73%,较2018年+5个百分点。年初宏观流动性边际宽松,叠加3、4月土地市场回暖,龙头、中型房企扩张指标较2018年低点有所回升,但较前期高点仍有较大差距,规模扩张意愿更强烈的中型房企扩张指标回升程度相对较高。但随着5月以来融资收紧,我们预计扩张指标的持续回升不可持续,下半年总体房企扩张意愿将明显减弱。
 
四、融资:上半年杠杆有所回升
 
融资规模层面,2019年上半年 总体房企净负债率为102%,较2018年末+6个百分点;短债覆盖率为 126%,较2018年末持平;经营性现金流净额为4亿元,同比增长528亿元。宏观流动性边际宽松叠加房企拿地力度提升,总体房企杠杆有所增加,其中龙头房企略加杠杆,但负债指标依旧处于行业最优水平;中型房企延续去杠杆节奏。融资成本层面,2019年上半年 多数房企较2018年继续提升。原先融资成本更高的房企,融资成本进一步提升的概率和幅度更大,龙头房企的融资优势正在进一步凸显,我们预计未来行业融资集中度将重新提升。
 
五、投资建议
 
2019年上半年龙头房企在业绩、销售、扩张、融资方面均彰显优势,业绩集中度提升趋势渐明。我们认为随着利率市场化所带来的中枢下行,以及房地产调控效果显现带来的政策压力趋缓,优质房企业绩潜力有望推动估值低位修复。其中融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的优质房企发展空间更为明确。继续推荐:1、具备融资优势且受益于核心城市发展的优质房企(万科 A 等);2、具备高周转能力和回款能力的成长企业(中南建设(000961,股吧)、金地集团(600383,股吧)、华发股份(600325,股吧)等);3、受益于公募 REITs 未来推进的优质商业物业企业(大悦城(000031,股吧)等);4、推进收购招商物业的机构物管央企旗舰中航善达(000043,股吧)。
 
风险提示。行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;行业基本面下行风险;部分房企经营风险。
 
链接:个股分析
 
万 科A(000002)
 
拿地保持积极性
 
万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,未来业绩和估值的贡献值得期待。(华创证券)
 
中南建设(000961)
 
适当增加一二线城市资源占比
 
2019年1-6月公司新增27个项目,新进入济南(楼盘)、厦门(楼盘)、揭阳等城市,新增计容建面420万平方米。由于在济南、杭州(楼盘)、厦门、西安(楼盘)等二线城市核心区位增加较多资源,新增项目平均地价约6300元/平方米,比去年全年4300元/平方米的地价水平明显提高。截止2019年6月末,公司总土储4523万方,总土储中一、二线城市面积占比约39%,三四线城市面积占比约 61%。(西南证券(600369,股吧))
 
金地集团(600383)
 
公司合作拿地项目增多
 
盈利能力行业翘楚2019年上半年公司房地产业务毛利率40.37%,较上年同期增加2.13pcts,为行业内领先水平,主要源自于公司前期土地储备充足,楼面价较低。物业管理和物业出租的毛利率分别下滑0.74pcts、12.3pcts,但由于规模占比小,对整体业务毛利率的影响较小。公司加权ROE7.59%,较去年同期提升1.82pcts,主要源于毛利率提升。同时,公司合作拿地项目增多,结算权益占比下滑,2019年上半年少数股东损益同比增长142.46%,导致归母净利润增速低于净利润增速。 

 

 

 

 

 

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