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房地产战“疫”

来源:中国房地产金融作者:杨槟时间 : 2020-04-07 08:50
对于房企而言,突如其来的新冠肺炎疫情,叫停开工与线下销售,中国房地产业遭遇了前所未有的“寒冬”。

 对于房企而言,突如其来的新冠肺炎疫情,叫停开工与线下销售,中国房地产业遭遇了前所未有的“寒冬”。

 新冠肺炎疫情肆虐与不断蔓延下,房地产市场同其他行业一样,被按下了“暂停键”。突如其来的“黑天鹅”让人们都尽量闭门不出,一片阴霾笼罩下,市场冰封也加速房企多方变革,希望迎来春天的一丝暖意。

 疫情寒潮

 “售楼中心关闭、新楼盘销售停摆、减租压力、土地停供、工地停工、资金周转难、项目交付压力……虽然集团通知员工们陆续复工,但大量在异地工作的人群返回工作的城市后还要进行14 天隔离,更别说那些疫情严重的城市及项目能够在指定日期顺利完工。复工时间的延迟又进一步增加了企业的经营成本。”一家TOP10 地产公司高管告诉记者,目前,行业赖以生存的经营模式受到巨大的冲击,房地产市场进入冰点,如履薄冰。

 “自2020 年1 月下旬以来,新冠肺炎疫情席卷全国,对我国经济造成巨大冲击,房地产业自然也无法置身事外。”中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成从房地产开发角度去分析,最差的情况下,疫情可能导致房地产开发投资下降37.53%。因为受疫情影响,我国大部分地区的土地交易已暂时中止,同时,假期延长和防疫措施都会影响房地产开发。

 尽管2020 年前已开工项目会陆续复工,但原定今年新开工项目将可能受到较大影响。2019 年一季度,我国房地产开发资金中,土地购置费用占比为29.12%,建安工程和设备工器具购置占65.71%(其中新开工面积占比约5.54%)。盛松成预测,今年一季度因土地交易中止而导致的房地产开发投资可能下降29.12%,因新开工中止而导致的房地产开发投资则可能下降3.64%,同时假期延长或导致在建项目投资下降4.77%,合计下降37.53%。

 “即使没有疫情的干扰,2020 年房企的日子也不容乐观,‘缺钱’两个字如同压在房企头顶上的乌云。业内‘融资难’是不争的事实,部分企业在前脚刚刚高价融资,后脚就面临项目停滞,加上偿还期的到来,面临大量债务到期,日子是苦上加苦。”据某机构的分析师透露,对于那些实力雄厚、生命力极强的头部企业而言只是短期失利、后期快马加鞭还能补上损失。

 上述人士还强调:“但是对于一些中小房企而言,已经游走在生死的边缘。由于房地产行业本身就是高负债、高周转,资金断裂就会造成破产。

 此前,已出现大鱼吃小鱼的行业局面,疫情持续时间越长,中小开发商的压力就越大。”

 房企驰援武汉

 哪怕房地产行业遭受巨大冲击,但在防疫、抗疫方面,各房企反应迅速,主动承担社会责任,并齐心协力共同抵抗疫情。

 除了商业项目商户租金减免、小区实行封闭管控、给业主免费供应蔬菜、开通线上问诊服务等形式,还积极捐赠物料和资金,帮助国家渡过难关,助力全面打赢这场疫情的阻击战。

 截至发稿,根据公开资料不完全统计,目前已有近200 家房企紧急驰援,捐钱、捐物、上线疫情服务平台,累计捐款金额超过50 亿元。其中6 家房企单独捐款过亿元,恒大已经捐款3 个亿元、招商捐款2.105 亿元、融创1.1亿元,世纪金源集团1.2 亿元,碧桂园、万科各1 亿元。

 值得一提的是,除了捐款,不少房企也捐助了大数量的医疗物资。据记者获悉,恒大此前为助力抗击疫情,第一时间就向武汉市捐赠2 亿元现金和5000 吨新鲜蔬菜,另外捐1 亿元设立抗病毒创新药物研究基金。2 月7 日上午,旭辉集团捐赠的最新一批物资:50 万双医用手套、8920 副护目镜、880 副面罩、2 台呼吸机、50 台输液泵、100 台注射泵、5 台除颤仪,以及2000 只N95 口罩由货车运抵武汉,并送到包括协和医院在内的一线医生手上。这也是继前期两批汽车运送的物资及若干邮寄物资后,捐赠的第三批由上海运抵武汉的医疗物资。

 除此之外,多家房企对旗下商户实行租金减免的举措,缓解疫情危机,其中包括万达集团、龙湖集团、新城控股、红星美凯龙等等。截至发稿前,根据综合公司通告、机构数据等公开资料不完全统计,推出减租政策的商业地产开发商已超过80 家。其中,减租时间最短为6 天,最长为66 天。有行业人士统计称,目前各房企主动减免的租金总额已近百亿元。

 其中,万达集团宣布免除所有商户2020 年1 月24 日-2 月25 日期间租金以及物业费,是最早一批宣布减租的代表,也是首个宣布减租在一个月的房企。根据此前万达商管相关物业收入推测,据万达集团提供的数据,截至2019 年底,已在全国累计开业323 座万达广场。此次减租政策落地后,预计减免费用将超过40 亿元。

 1 月25 日,正大集团大年初一紧急调动下属企业仓库33 吨价值120 万元的消毒剂物资驰援武汉。1 月26 日,正大集团捐款1000 万元给中国医学科学院,通过正大慈善基金会捐款4000万元支援疫区。除了支援武汉,正大集团还为旗下所有商业项目的租客免除租金,1 月24 日到2 月23 日这一期间8600 万元租金予以免除。正大集团副董事长罗家顺说,根据疫情发展情况后续还将增加,预计在疫情稳定前,正大集团为支持中小企业而免除的租金会超过1 亿元,特殊时期,正大集团会与众多中小企业共克时艰。

 此外,龙湖集团租金优惠减半时长长达2 个月。从2020 年1 月25 日( 农历大年初一) 至2020 年3 月31 日期间,租金费用( 含物管费、推广费) 减半。覆盖包括合肥在内的10 座城市都享受此待遇。

 “抗疫”谋求破局

 非常时期,将售楼处搬到线上成了很多房企的共同选择。各房地产电商平台都在试图紧抓这波线上流量,为了提前做好蓄客等工作,房企也纷纷通过线上搭建售楼处形式来进行蓄客,通过自有平台、APP、微信公众号小程序、进驻电商平台等多种形式全面启动线上销售服务。

 有许多楼盘都以二维码的形式出现在购房者面前,甚至此前一直不温不火的线上VR 全景看房如今成为赢家,以及录制项目讲解视频、网络平台直播等。

 除了开启线上体验外,房企还纷纷进行花式促销,包括“无理由退房”等政策望给购房者更多定心丸。2 月9日,融创中国公开表示,对上海区域、东南区域指定项目推出“无理由退房”政策,覆盖上海、江苏、安徽、浙江、福建等省份的42 个城市。指定项目自认购之日起至3 月31 日享受无理由退房。

 恒大集团2 月16 日举行的网络媒体发布会,宣布2 月13 日至2 月16 日恒大销售数据,恒大客户认购房屋数量达47540 套,总价值约580亿元,其中认购最多的一个楼盘达到870 套。购房者即日起至2 月29 日,在恒房通平台缴纳5000 元定金并签署《商品房网上认购书》,就可预订房源。此外,恒大宣布,自2 月18 日起,2 月份购房者享受7.5 折优惠、3 月份购买可享受7.8 折优惠。该文件还进一步提出去化率优惠、一次性付款9.3折优惠、常规按揭付款9.5 折优惠、首付按揭付款9.6 折优惠、一年分期付款9.8 折优惠和两年优惠分期付款模式。

 与此同时,富力集团近日也突然宣布,旗下所有在售全业态房源全部上线“富力好房”平台,实现全程在线购房,并推出“全民营销+ 网上售房+ 购房大优惠+ 无理由退房+ 差价补偿”等一整套组合的创新营销方式。

在“富力好房”平台线上缴纳3000 元/套的认购定金并在“富力好房”平台上签署《商品房网上认购书》,即可预订房源。

 实际上,随着5G 的到来会让线上化在硬件和技术层面得到更多保障,相信未来房地产会更加重视线上营销。而疫情则是加速线上进程,这一过程是不可逆的,房地产线上营销的份额将进一步提升。一位房产销售告诉记者,由于线下无客源,所以企业将小程序点击量作为销售考核指标之一。

 对此,业内也持有不同观点。“春节期间到现在,我们企业在投资、营销、规划等方面都做出了调整。并且在2020 年会更加谨慎对待市场。”一位房企区域负责人对记者说,其实自己不看好网上售楼,线上卖房效果很弱,成交概率非常低,因为上个月基本处于零成交状态,但除此之外目前也没有更好的办法。

 实际上,疫情之下,每一个行业都有其自身的影响逻辑、恢复逻辑。

 房地产行业本就处于稳步调整的阶段。突如其来的疫情大大增加了房地产行业发展的不确定性。该负责人还告诉记者,行业运行的新环境已经到来,未来房企需要有新的格局观,做到稳中求生、遵循新形势下企业的发展法则。

 在每一个重大“黑天鹅”事件过后,均会有企业实现“弯道超车”的现象,企业只有从产品、服务、投资、财务、营销、融资、运营、规划发展等方面都具备防御能力,才能回避每一次危机带来的生存风险,把握住每一次危机带来的发展机遇。

 

 

 

 

 

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