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疫情冲击楼市供需后续恢复将存差异

来源:中国房地产金融时间 : 2020-04-09 08:20
新冠疫情自暴发以来,较短时间内在全国快速蔓延。对比非典疫情暴发特点及影响,此次新冠疫情更为严峻,对房地产行业施工和销售活动将产生直接的负面冲击,后续影响和恢复情况在短中期及地区间存在差异。

第一,负面影响:主要对施工与销售两个方面影响直接。

一是施工进度延后,资金回笼受阻。各地房地产监管部门要求建筑工地延迟开工,封闭管理和交通不畅也令工人返岗受到限制。这不仅将带来建筑材料和人力成本提升,还将拖累施工交楼进度,影响后续现金流回款,土地款支付和扩大生产面临困难。近期多部门和地方陆续出台措施支持企业有序复工复产,在疫情控制较好的地区停工影响有望缓解。

二是楼盘推介困难,交易活动转淡。全行业售楼处暂时停止开放,防疫期间城市间人口流动和城市内出门活动也受到限制,楼盘销售活动转淡。不少房企开启网络销售模式,但由于不动产推介和交易的特殊性,线上销售面临一定困难,依然不能完全替代线下销售活动。恒大在2 月18日启动全国在售楼盘7.5 折优惠活动,这可能促使其他房企跟进降价促销。

第二,持续时间:“停工停售”短期冲击显著,中期恢复存挑战。

工地停工、售楼关闭,必然对1-2 月房地产开发投资及销售造成直接冲击。纵观近十年房地产的开发和销售数据,其季节性特征较明显,1-2 月份在全年的平均权重不超过10%,对全年数据的影响有限。不过3-4 月份权重一般稳定在15% 左右,目前来看疫情的影响至少持续到一季度末,“金三银四”的传统旺季恐难以出现。

房地产行业的主要趋势由基本面决定,疫情的影响更多是将需求释放时点向后推移,需求不减则活跃度恢复不难。然而不同于2003 年非典时期,由于当前房地产行业原本就处于下行周期,全年开发投资和销售增速将不改回落趋势,并在原有预测基础上有所下移。与此同时,对于宏观政策及地产调控的放松预期在增强。若行政限购和信贷政策边际放松,因城施策调节力度加大,可能抵消疫情的负面影响。

第三,地区差异:“常住需求”释放较易,“候鸟需求”恢复较难。

国内新冠疫情以2 月4 日为分水岭出现了一些变化,湖北以外的地区情况有所改善,新增确诊病例数量开始逐日下降,不过建筑企业复工时点仍在推迟。人口集聚的一二线城市多为“常住需求”,在疫情平复之后有望较快恢复,甚至出现补偿性释放,负面影响较小;人口外流的三四线城市存在“候鸟需求”,今年错过春节前后的返乡置业节点,疫情过后可能也较难恢复。

湖北省内除武汉以外的地区自2 月6日起新增病例数也有一定好转;而在武汉市内,抗击疫情还处在紧张艰难的高压阶段。2 月12 日起诊断依据扩展至临床诊断后,确诊病例还有相当程度的激增,不过这是填补前期控疫漏洞的积极举措。湖北省内复工时间较晚,多个城市生态遭创,对全年房地产开发和销售的冲击较大。

 

 

 

 

 

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