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专访吉宝资本吴来顺:协同创新,与中国合作伙伴互惠共赢

来源:中国房地产金融作者:李珍时间 : 2020-04-28 13:56
吉宝资本不仅仅是海外资本进入中国的桥梁,还是中国投资者走出国门的一种渠道。

从房地产领域到多元实业领域,吉宝资本的创新模式是如何炼成的?

2019年对于吉宝资本(中国)团队来说是硕果累累的一年。去年3月,吉宝资本旗下首峰亚洲宏观趋势基金三期(AlphaAsiaMacroTrendsFundIII)联手吉宝置业中国有限公司(简称“吉宝置业中国”)及其他投资者,以46亿元收购位于上海北外滩的一方大厦。10月,首峰亚洲宏观趋势基金三期,联合安联收购了位于北京望京地区的融新科技中心85%的股权。

相较于在投资领域的雷厉风行,吉宝资本在业内始终保持着低调的形象,鲜见公开报道,唯有斩获新标时才得以一窥庐山真面目。作为新加坡最大跨国企业之一——吉宝集团旗下的资产管理部门,吉宝资本的中国团队由吴来顺带领。吴来顺是不动产投资业内的资深专家,在中国拥有30年以上的不动产投资履历,覆盖了园区开发、住宅、商业地产、房地产私募基金等多个领域,放眼中国亦属房地产行业的元老级人士。

近日,吉宝企业中国首席代表兼吉宝资本(中国)总裁吴来顺接受《中国房地产金融》专访,向中国投资者解读,在大宗交易背后吉宝资本的愿景与雄心。

投资布局不止于房地产领域

吉宝资本近年在中国的几宗交易,吸引了众多目光,这些交易几乎全部集中在房地产领域,正是吉宝资本通过旗下首峰亚洲宏观趋势基金牵头斩获。

图/ 吴来顺 吉宝企业中国首席代表兼吉宝资本(中国)总裁

早在2013年,首峰亚洲宏观趋势基金二期联手吉宝置业中国,收购了上海金桥国际商业广场综合大楼。收购之后,对物业内部空间布局进行优化,并且根据客户消费习惯的改变,不断引进新的业态,吸引更多人流,增加收入。阿里巴巴旗下的盒马鲜生在上海的第一个门店,就落户在此。正是凭借积极的资产管理和创新措施,使得资产价值得以提升,上海金桥国际广场于2016年出售时,实现了20%以上的内部回报率。

2014年8月,首峰亚洲宏观趋势基金二期,联合吉宝置业中国,从亚腾资产管理(ARAAssetManagement)收购位于上海四川北路的盛邦国际项目。吴来顺说:“当初买下时候只是一栋乙级的办公楼,或者算是A-的办公楼。吉宝用了很多创新的方式,提升了整个大楼使用的功能性和价值性,最终项目于2018年退出时,内部回报率接近20%。”

截至2019年底,吉宝资本通过不动产信托(REITs、Trust)平台和私募基金,管理资产规模超过330亿新元(人民币1650亿元)。虽然在房地产领域的投资颇有建树,但事实上,吉宝资本投资领域涉及房地产、基础设施和数据中心资产,多元化的投资组合遍布全球主要市场约30个城市。

“可能国内的朋友看到,吉宝资本在中国只操盘了一些房地产项目,就认为我们只专注房地产领域,”吴来顺进一步解释道,“其实吉宝资本在全球已经拓展到很多新的领域。”吉宝资本同时拥有四个信托平台,包括吉宝房地产信托、吉宝基础设施信托、吉宝数据中心房地产信托、吉宝太恒美国房地产信托,这一点在新加坡市场都是少有的。而这一系列投资决策背后,传承的正是其母公司——新加坡吉宝集团通过实业,为可持续城镇化提供强劲的解决方案的愿景。


图/融新科技中心,2019年10月,首峰亚洲宏观趋势基金三期,联合安联收购了位于北京望京地区的融新科技中心85%的股权。照片由吉宝资本提供。

传承实业投资的DNA发挥集团协同优势

新加坡吉宝集团拥有多元业务板块,业务遍及全球20多个国家,致力提供可持续城镇化解决方案,以满足对能源、基础设施、清洁环境、高品质住宅和办公楼,以及连通性的需求。吉宝资本是集团旗下资产管理平台。

吉宝集团不同业务部门既独立存在,又共同致力于实现集团为可持续城镇化提供解决方案的使命,集团的使命将所有与此相关的事业连接在一起。“吉宝集团这艘大船的方向很清楚,(各业务部门)会根据宏观趋势,在现有基础上延伸、进入新的领域,比如拓展可持续能源、通信业务等。”吴来顺表示。

在基础设施方面,吉宝集团在新加坡是该领域的重要运营商;在垃圾发电领域,吉宝的专利技术已经被全球100多个垃圾焚烧发电厂成功采用;在水处理方面,吉宝的解决方案包含从一般的污水处理到可以饮用的再生水(包括海水淡化);在岸外与海事领域,吉宝在全球名列前茅。自2000年以来,吉宝所交付的KFELSB级自升式钻油台大约占全球自升式钻油台市场份额的四分之一。吉宝也成功拓展进入新的领域——天然气与可再生能源。

吉宝资本是由吉宝集团百分之百控股拥有,在上述领域,吉宝资本通过私募基金和上市信托的方式均有涉猎。除不断深耕房地产和基础设施领域,在数据中心方面,吉宝敢于天下先,2014年在新加坡成立了吉宝数据中心REIT,成为亚洲地区第一只上市的数据中心REIT。

“吉宝资本所投的每样业务都代表了集团的能力和技术,能够通过这些项目创造价值。”吴来顺表示,吉宝集团是一个有实业基础支撑的企业,而吉宝资本正是依托于此,表现出与其他金融背景的投资机构的显著差异。

“吉宝集团的DNA决定了吉宝资本可以通过很多实体经济创造资产、创造价值——甚至包括开发这些资产的IP知识产权。所以从项目管理本身来看就很创新,能给投资者一些新的投资产品。”吴来顺说,吉宝资本在提供一些其他机构不能提供的项目的同时,也非常了解这些项目。

由于所投项目的实际控制与运营能力,大部分是在吉宝集团平台内,用吴来顺的话来说,吉宝资本发挥集团协同优势,投资的业务涵盖其他兄妹公司,这样的优势是能够让投资得到保障。对投资的风控上,吉宝资本向来对整个风险控制度要求较高,这一点也是吉宝资本特殊的地方。

“吉宝集团不只是一家岸外与海事企业,也不是单纯的房地产企业,而是一个由多家公司构成的商业系统,各业务部门协力合作,为可持续城镇化提供解决方案。”吴来顺进一步解释道。吉宝资本借助吉宝集团的核心竞争力打造创新的投资解决方案,并且将投资者与城镇化趋势下快速成长行业中的优质实体资产相连接。这样做的目的,能够加强资本在吉宝集团核心业务中的灵活高效分配,能带来更高的风险调整后收益的投资项目。

吴来顺介绍,在业务层面,也会参与一些创新类股权投资,但不是以PE的形态,而是需要去了解这些新的技术,能否可以为吉宝集团所涉及的业务板块的可持续发展提供支持,只有能够增值或者加分,吉宝才会去投资。

这样看来,吉宝资本的投资偏好毋庸置疑,更为精准和明确。

独树一帜的创新之道

如果形容吉宝集团的各个业务领域是跑在宽阔赛道上的赛车,那么吉宝资本就像是赛车的润滑油和动力助推器。这也是吉宝资本和其他全球投资机构相比的殊异之处。

放眼全球投资巨头,KKR、黑石、博枫资产管理这些大型投资机构,非常显著的一个特征是他们是纯金融机构。在吴来顺眼中,除了母公司DNA所带来的多元化业务布局之外,吉宝资本与金融背景的投资机构相比,有着非常大的差异。

其一,吉宝资本打造的产品本身就是一种创新。吉宝有很多不同领域的实体业务,从一个项目开发伊始,即从IP、设计、创建,包括建成之后的运营管理,吉宝拥有上述环节的实体团队来负责。

“这与其他不动产金融机构运作方式不同,因为我们了解这些资产,不管是从项目的选择还是后续的运营、风控方面会更有效。我觉得这是吉宝资本与其他纯金融机构的差别之一。”吴来顺说。

其次是管理模式的创新。包括房地产项目在内,吉宝资本一直寻求创新,其目的是最终给投资者一个好的回报。

吉宝资本在日本收购的TheKan-da282就是一个很好的例证。吉宝资本团队在整个项目管理过程中,运用了很多创新的方式去提高这个楼宇的租金收入,同时降低它的成本,退出时内部回报率高达约25%。

第三,资本解决方案闭环的创新。吉宝资本拥有不同的资本解决方案,用以满足投资在不同生命周期阶段的需要。

对于发展风险较高的绿地投资,吉宝资本设计了私募基金来支持其发展。“吉宝资本了解其所投行业的风险,以及了解投资者的风险偏好。我们能够整合项目和投资者的需求,从而提出独特的建议,为投资者提供优质回报,同时帮助开发商实现轻资产战略。”吴来顺说。

随着资产的成熟以及私募基金的退出,上市房地产投资信托和商业信托的管理人可以接管现金流稳定的投资组合,以继续投资。开发商不会受到任何影响,新的投资者可以从这些到期资产中获得较低但稳定的回报。

第四,在退出环节,吉宝资本利用新加坡完善的信托市场,能够让投资项目获得良好退出。

吴来顺告诉记者,未来吉宝资本会根据经济发展的趋势,调整资产的类别和投资区域。在被问及新冠疫情可能对吉宝资本在华的投资策略所产生的影响时,吴来顺说:“新冠肺炎疫情会在短期内造成一些冲击,但中国经济韧性强、潜力大,长期向好的基本面没有改变,我们有信心中国能化危为机,并继续看好中国经济和中国资本市场发展的前景与机遇。

“吉宝资本在中国仍将继续深化在不动产领域的投资,同时会继续保持和包括吉宝置业中国在内的吉宝集团系统内企业,更为紧密的合作与协同。这意味着吉宝资本能够投资除了房地产以外的其他领域,从数据中心、基础设施到养老地产等方面,后续将会成为我们新的增长点。”

全球理念本地执行

“吉宝资本的投资覆盖了全球30多个城市,主要以亚太地区为主。”吴来顺介绍吉宝资本的架构组成,总部位于新加坡,全球雇员200多人的团队中,吉宝资本(中国)是新加坡之外最大的海外办公室,“但就算是最大的,我们也只有20人左右,这是一个精简的团队。”

精简并不是核心,更核心的在于吉宝资本遵循“全球理念、本地执行”的管理理念。吴来顺表示,吉宝资本海外公司如中国、日本、韩国团队,基本以当地雇员为主力军。这样的好处不但能够迅速在本地开展业务,更有助于与当地投资者沟通。

不同于欧美投资机构偏好国际化“战队”的构成,吉宝资本雇员本地化的务实策略,让吉宝资本的业绩备受投资者的认可。“我们所有的项目退出、所有基金的投资,到目前都比较成功,这也使得投资在原本的主题基础上延伸下去,从第一期做到第二期、第三期、第四期,打造成一种可持续、受投资者接受的产品。”吴来顺说。

一方大厦。2019年3月,吉宝资本旗下首峰亚洲宏观趋势基金三期,联手吉宝置业中国及其他投资者收购位于上海北外滩的一方大厦。照片由吉宝资本提供。

吉宝资本希望成为一个一流的资产管理公司,成为一个投资者信赖的合作伙伴。让投资者信任非常关键,没有投资者的信任,业务将无法开展,吉宝资本多年的耕耘与不俗的业绩回报将无从谈起。

“吉宝资本的投资人大部分是机构投资者,以主权基金、养老基金为主。我们非常清楚这些资金背后的投资者,我们所做的每件事都要对他们负有责任。”吴来顺说。

“吉宝资本在中国还有一项非常重要的任务,就是加强和中国投资者的合作。可以在中国一起做项目,也可以和中国的投资者,或者是和中国的潜在合作伙伴一起走出去,这也是吉宝资本想要做的一个非常重要的事。”吴来顺表示,吉宝资本核心竞争力不仅在于多元化业务投资的专业能力,吸引海外投资者投资中国,还能够帮助中国投资者一道走向全球。

助力“一带一路”连接海外市场

吉宝资本不仅仅是海外资本进入中国的桥梁,还是中国投资者走出国门的一种渠道。

“我们不只是在中国做业务,也包括了和中国投资者建立合作关系,尤其是在一带一路的倡议下。”吴来顺表示,中国投资者有非常多的机会与吉宝合作。

从区域角度来看,作为一带一路倡议的沿线国家,新加坡在一带一路项目中具有优势。一带一路所在的众多国家,吉宝资本有丰富的经营履历,有相当多的本地团队,并了解这些国家的人文、商业、背景等诸多方面。

吉宝资本内部有一个部门,会定期针对所参与领域定期刊发报告给投资者。各地的办事处也会依据各区域投资者需求,邀请投资者来当地了解走访,让投资者亲自参与到投资的项目中来。

此外,吉宝在新加坡成立了很多投资海外资产的基金,中国的机构投资者可以通过参与吉宝资本的基金来参与海外投资。从投资类别来看,吉宝资本力求通过多元的投资产品,如房地产投资信托、商业信托、投资于亚洲房地产和另类资产类别的私募基金、独立账户资产及汇集投资产品,为机构和个人投资者创造价值和提供可持续的投资回报。

吉宝资本意识到除了机构投资者之外,中国还有很多非机构投资者,想要通过多种资产种类参与到一带一路项目中。“吉宝资本目前也与中国的部分私人银行部洽谈,创造一些机会给到非金融机构的投资者,”吴来顺说,也可以直接在境外投资吉宝在新加坡交易所主板上市的股票,或者投资吉宝资本在新加坡市场的上市REITs和Trust。

此外,除了吉宝资本的私募基金、信托,中国投资者可以通过吉宝资本和吉宝的多元化业务平台走出去。吴来顺表示,可以通过多种方式联合投资或者参与一些海外项目开发,把双方的资源优势最大化发挥起来。


图/水印养老社区公司。在众多地区面临人口老龄化的背景下,吉宝收购了美国领先的养老社区运营商-水印养老社区公司(Watermark Retirement Communities)。水印养老社区公司目前在美国各地管理养老社区,其中包括位于亚利桑那州图森的The Hacienda at the Canyon。照片由吉宝资本提供。

吴来顺表示,海外投资最重要的一点是沟通,吉宝资本作为亚洲公司,具有国际化视野、熟稔东方文化及华人文化,这对于海外投资而言非常具有优势。“对于中国投资者而言,沟通方面应该可以相互理解——我们清楚他的诉求,他也能够了解我们给他提供的机会,包括项目带来的风险。这本身对投资者来说是非常有吸引力的,可以让投资者放心。”吴来顺说。

与中国市场上其他GP机构相比,吴来顺认为,投资者是非常明智的,会根据自身的诉求去选择不同的GP,每个GP有不同的特性。吉宝资本的核心竞争力表现在两个方面:吉宝集团作为吉宝资本的股东,可让吉宝资本参与到多样的实体业务领域,有较强的差异化元素。其次,吉宝资本不纯粹做PE投资业务,而是在实业基础上,这样吉宝能够控制风险,这样的投资机遇是别人难以创造的。

为了让中国更多的投资者了解吉宝,推动中国投资者到海外投资,吴来顺认为,加深和投资者的交流非常重要。目前与在新加坡的中资企业和中资银行开始接触,后续在中国希望和更多的投资者有进一步的交流。

吴来顺认为,投资者的信任非常重要,否则业务无法展开,这要通过多年的耕耘和关系的维护,以及实际的业绩,才能赢得投资者的信任。

“以人为本,合作共赢”是吉宝的核心价值观之一。吴来顺提到,目前中新两国正在抗击疫情的困难时刻相互支持、相互帮助,吉宝资本也希望与更多的在华投资者和合作伙伴携手,一起克服挑战、把握机遇,为深化中新合作和促进中国经济社会发展作出贡献。

 

 

 

 

 

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