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2020金立方:聚焦产业创新 寻找资产投融之道

来源:中国房地产金融作者:杨槟 时间 : 2021-02-08 13:50
行业面对新的形势,投资决策越发不确定,如何在不确定中找到确定尤为重要。

进入一个创新引领变革的新经济时代,只有顺应科技创新的潮流和趋势,企业才能立于不败之地。当创新和转型成为时代命题时,房地产行业要如何增强机遇意识和风险意识? 11月24日,由中国房地产业协会指导,金砖传媒、《中国房地产金融》杂志、UBI比利时联合商学院中国教育中心联合主办的2020年第三季金立方上,房地产行业、房地产金融、不动产投资领域等相关人士,共同探讨了行业在危机中育新机、于变局中开新局。

行业创变路在何方

针对全球新冠疫情来袭的环境下,行业竞争格局和形势更加复杂。戴德梁行大中华区企业服务执行董事孟祥竹提出,全球创新版图重构,洗牌期将面临技术、产业、治理等多方面带来的挑战,在变局中,从业者要更加注重“价值”二字。将其放在首要位置,方是行业佼佼者的立足之本。

2020年,各行各业都受到一定的影响,居住作为衣食住行中基础的行业之一,也是当下亟须改变的一个行业。V 领地青年社区研究院院长胡峰认为,空间的价值在于,满足、契合、匹配人的需求,以及为社会创造价值。未来,他希望能够链接和融合更多的空间场景,提升整体的居住环境和质量。

围绕办公场景,机遇空间董事长兼CEO、IP MALL创始人胡世辉从三方面提出对于创新的独特见解:企业不能脱离主业,做空间运营的就要深耕其中,探索空间业态的新玩法;要有独特的IP,打造符合受众的消费品,展示品牌的创造力;结合线上和线下一体化,突破时间和空间的壁垒。因为,未来企业在发展过程中没有单纯的线上和线下之分,所以要将其融合共同推动行业向前发展。

“我们并不是一个传统的联合办公空间。”IWG中国区总裁胡懋表示,在运营空间、输出服务的过程中,要把联合办公轻量化。在探讨空间创新的同时,更应该抓住该领域的痛点所在。总而言之,聚焦细分的赛道,综合输出,提升企业自身综合实力,尤其是在未来经济存在极大不确定性的背景下,行业仍需改变传统模式,尝试创新与突破。

上海帝泰众创空间有限公司CEO周佳提出,打造存量要挖掘它更有效的空间价值,通过精细化运营获得经济上的收益,去为更多的C端用户提供便利。从项目本身发展阶段来看,企业打造的是城市第三空间的概念。秉承这个理念和方向去夯实品牌,所以未来会在重资产和轻资产的匹配上将产品做更多元化的布局。

在产业板块层面,广东中盈产业发展有限公司总经理黄少麟分享了商业地产延伸之外的点。作为空间提供方不仅要考虑稳定的现金流,还要杜绝产品的同质化现象。在有限的时间范围内,瞄准自身的发展定位,运营模式不是简单的复制,不断求变、求创新,产业地产运营商的核心是要做到将资源有效延展。

宝武集团吴淞口创业园总经理胡翊表示,作为中国宝武集团产业孵化平台,始终将创新发展理念为引领,抓住长三角一体化的发展机遇。开展岗位技术创新创效、技能人才培育等工作,努力造就一批又一批有理想、

会创新、讲奉献的新时代产业队伍,切实发挥技术创新在提升企业核心竞争力上,起到驱动作用,助力社会高质量发展。

科技助力产业变革的重要引擎

科技贯穿产业变革的全过程,在其中发挥了重要的支撑作用。交享越投资CEO李子强认为,当下,人工智能、大数据等为中国产业发展带来了新的活力。科技则是其不断变革创新的“重要引擎”。

特别是在数据和技术为王的时代,得数据者才能得天下。MobTech袤博副总裁高晶琳提出,MobTech是集人工智能、AI为一体的大数据公司,近年来在地产行业被广泛认知,可提供定制中国商业地产专属的全景数据应用服务,基于平台数据积累与沉淀,深入城市商业地产业务场景,全面提升智慧商业的运行效率。

针对美国公寓市场目前的痛点,飞亚智朴智能科技董事长万剑吟提出,疫情之下,通过线上、线下的价值挖掘,利用高科技方式提升产业高度。在战略层面,企业还将和房地产基金公司合作,在技术上为客户实现“无接触”的管理。这也是今年和明年布局的主力战场,值得挖掘。

取得建筑工业化相关装备、材料方面的重大发明专利的中州装备制造董事长陆卫明表示,创新技术有助于同行转型,推动产业升级,让建筑行业发生链条式的洗牌。未来还将在智能化的全面系统化设计上,彻底改变传统的建筑方式。

空间原力高级合伙人徐力提出,面临消费者越来越多样化的趋势,在线上、线下融合以及外部环境的不确定性背景下,需要运用技术来提升空间对于人类行为的感知能力,包括硬件、数据分析等。提升传统行业的敏捷性和灵活性。传统地产行业的价值链很长,因此要共同推进传统地产企业的数字化转型。

当然,疫情之下也存在机遇。开工大吉创始人兼CEO张世凯认为,市场供应量增大了,单纯满足业主的需求端是远远不够的,还需要平衡业主和租户两端的矛盾。为业主提供智能化楼宇办公空间的方案的同时,还应该考虑到租户的诉求点。时间成本如此高昂,就应该采用智能化手段做到分秒必争。

“三道红线”下再谈房地产融资与投资

与房地产企业资金监测和融资管理规则密切相关的“三道红线”引发热议。安永大中华地区房地产行业审计主管合伙人汤哲辉提出,坚持“房住不炒”“三稳”的理念,降低房地产金融风险。

从土地红利、杠杆红利,再到管理红利也迫使企业脚踏实地进行战略调整。回归投资本源,房地产资产管理成为行业关注的焦点。

祥瑞置业集团总裁康红恩认为,“三道红线”对于那些盲目加杠杆的企业而言,是有压力的,可以预见的是,明年房地产行业整体会更加稳健。房企不轻易加杠杆,转而注重能力建设,提升创造价值的能力,打造产品作为驱动力,提升企业综合能力,与资本无缝对接,形成商业闭环。

在蔚然财富董事长韩成名看来,降低房地产行业金融风险,降杠杆是大势所趋。今年疫情导致大部分实体企业游走在“死亡边缘”,要助推资金进入实体企业。韩成名表示,我国经济处于新旧动能转换的关键期,推动房地产行业供给侧改革,减少土地溢价,是实现价值投资有效途径之一。

房地产行业从增量过渡到存量时代,喆安(上海)投资管理有限公司总经理车阳认为,行业加速整合毋庸置疑。站在资管机构角度去分析,高收益的时代已成过去时,未来会以资产为主体,因此要加倍关注资产本身,关注权益回报,以及权益的方式。

谈及房地产金融市场的趋势,国安信银投资合伙人马宁提出,其原动力还是“去杠杆”。在他看来,未来头部房企的优势会越来越明显,除此之外,金融产品的标准化和非标产品被剔除的力度会大大增加。在他看来,股权投资风向转变更加快了。

2021不动产私募基金发展探路

纵观2020年,在“三道红线”和基金监管新规出台的背景下,房地产行业和金融行业都受到颇深的影响。2021年,房地产私募基金又将如何应对行业的变与不变呢?围绕“重启复苏:2021不动产私募基金探路”的话题,由《中国房地产金融》主编凤晓龙担任主持人展开讨论。

从第三方的角度去分析市场,克而瑞投资与资本董事总经理贾琼提出自己的观点,从宏观层面,中国的房地产市场已然从开发时代进入资产化、信息化、金融化时代,所以说,第一类明显的变化是时代变了。第二类变化可以归纳为“游戏规则”变化了,新时代下更多是重运营和管理。第三类明显的变化是市场格局变了,未来市场中,头部企业的优势明显。

在此,贾琼也强调市场永远都是优胜劣汰。在时代滚滚大潮向前的趋势下,唯有创新和高效才可以存活下来。

安狮资产创始人及董事长张国正表示,成立时间上,虽说安狮资产是一家“年轻”的不动产投资管理及运营管理公司,于2019年与普洛斯(GLP)共同创立。但他作为一位见证中国商业不动产市场的萌芽、崛起与兴盛全过程的老将,始终坚信中国的不动产市场充满了机遇。

另一方面,谈及不动产投资领域,让他感受到变化的是,疫情来袭,商业办公层面的“热度”骤降,但产业园区板块因为其投资回报率而备受投资人的关注。

岩合资本首席财务官钱亦斌提出,疫情时代下,应该做精准决策的逆行者。回归朴素的投资方式,行业一些共识性的观念是不会改变的。作为投资机构,要善于挖掘具有良好收益的可持续项目,保证退出机制。在存量再造、资产标的选择获取的大方向仍较一致,做强产品力,服务城市更新。

结合我国不动产投资领域存在的变化,光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官周颂明认为,目前行业整体格局产生变化,因此其管理策略也势必要发生改变。在“募投管退”过程中,管理的能力需要提升,打通募投管退所有链条环节,形成有效闭环,让项目达到退出的预期。

疫情带来的影响,让本就“风波不断”的长租公寓发展道路更加跌宕起伏。朗诗青杉资本执行董事陈芳杰认为,从重资产持有的角度看,长租公寓的运营表现具有很强的韧性,部分项目在疫情后时代下,恢复较好的态势,展现了其作为居住刚需属性的稳定性。明年,长租公寓仍将作为一类资产业态进行规模化发展。

五牛控股不动产事业部合伙人李晨星指出,房地产行业带动了上下游产业快速发展,有效扩大内需,依然是中国经济稳健发展的重要组成部分。新形势下,不动产投资在存量市场中要有不同“打法”。具体到项目,当前大宗交易市场的项目在退出方面确实存在难度,但长远来看,有现金流的一线城市优质写字楼仍为投资热点,另外京杭周边的工业厂房、大湾区的物流仓储等工业物业较为走俏,数据中心、冷链等另类资产在国家的规划利好下广受关注。

尤其疫情发生以来,企业及百姓对于房地产的投资或置业意愿更加强烈,房地产行业成为了恢复最快且发展最好的行业之一,写字楼、零售物业、仓储物流等多个商业地产板块均出现不同程度的需求回暖。在此背景下,资产管理机构要修炼好“内功”,提升管理运营能力,把整个资产运作盘活。李晨星强调,五牛控股对中国经济未来发展非常有信心,并十分看好核心区域的城市更新项目。

 

 

 

 

 

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