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北京山水文园豪宅变烂尾

来源:中国房地产金融作者:白若凌 时间 : 2021-02-08 13:51
从2019年下半年传出大面积裁员、欠薪之后,山水文园集团潜藏的问题开始逐步暴露在公众面前。

2020年烂尾楼维权频发,文旅开发商山水文园集团的项目,位于北京东三环的山水文园楼盘涉“无证”销售,项目目前已经全面停工,售楼处也处于关停状态。

记者发现,烂尾项目里的毛坯房还被施工单位贴上了封条,在山水文园售楼处的玻璃门上,北京市第三中级人民法院的公告赫然醒目,公告内容为三中院查封山水文园3栋楼共计34套房产。而更为棘手的是,山水文园(五期)·九御二段共8栋楼目前已经确定无法交付,波及120户购房人。

告示中提到,北京市第三中级人民法院已查封凯亚名下位于山水文园东园1号楼、2号楼、3号楼总计34处不动产,现即将对上述财产进行处分。山水文园附近的房屋经纪公司员工告知记者,此次被查封的34处不动产均为凯亚自持的底商不动产,并不会涉及1、2、3号楼的住宅。

目前的东园里,五期二段已因资金链断裂停止销售,五期三段虽然于2016年已售完,很多业主也都已入住,但据多位中介透露,三段的土地早先被凯亚整体抵押出去了,目前房产证还未落地。除此之外,东园其余楼盘都是产权清晰的。

豪宅变烂尾

山水文园曾是北京最知名豪宅之一,地处寸土寸金之地的北京东三环。该项目案名为山水文园·九御,共8栋楼。该项目从2014年开始施工建设,2016年主体即已完工。总价1200万元起,预计交付时间为2020年5月31日。

当初承诺的交付时间为今年5月,大部分房子已销售出去。然而上述8栋楼并没有全部取得预售许可证。北京住建委官网显示,只有19号楼的52套有预售许可证。没有预售证即意味着无法网签,其中有120户业主当初签订合同时,并非是正规的购房合同,而是《购房意向协议书》和《借款合同》,这意味着业主们交的不是首付或者房款,而是借钱给开发商,开发商再以房抵债,将房子交付给业主。正因为这样的操作,这批业主现在维权无门。

目前,该项目已经处于全面停摆状态,除了8栋楼是停工状态之外,项目售楼处也已经关停。

2016年,正是北京房价高涨的阶段,坐拥寸土寸金地段豪宅项目的山水文园,并不急于开盘售卖,而是在同一年将项目转手抵押给了信托机构,借来的38亿元资金,很大部分被用来发展文旅业务。

2016年11月22日,山水文园集团委托长城新盛信托,成立长城新盛•北京山水文园信托项目,信托规模38亿元,期限5年的合作。有了信托机构的支持,手握数十亿元的山水文园董事长李辙十分自得,喊出了5年建设15个小镇的口号,还号称单个项目要投入300亿元资金,大幅开展业务。但结局却并非如他所想,这些“投入大,收益甚微”的文旅项目彻底拖垮了山水文园,山水文园的资金窟窿越来越大。

关键时候,山水文园九御成了李辙眼里的救命稻草。即使房和地都抵押给了长城信托,山水文园依旧在房产证还没办出来的情况下,悄悄地开了盘,用简化版合同代替正式合同,让一帮千万富豪们以借款协议的方式,把钱转到了公司名下。

现在,对于已经付了数百万元的业主们来说,等待他们的结局也并不乐观。尽管交了一定比例的首付,但从法律意义上来说,他们并不能算是真正的业主。真正有权处理这些被抵押房产的,只有长城新盛信托。而在没有网签的情况下,他们的身份变成了把钱借给了山水文园的债权人。

转型失败拖累主业

“山水文园五期二段”烂尾项目围栏外面的施工牌上写着,开工时间为2007年3月1日,竣工时间为2019年12月30日,这段时间,见证了凯亚背后的山水文园集团在北京豪宅市场的快速崛起与向文旅产业大肆进军的主要历程。

山水文园创始人李辙,1985年开始下海经商,1990年代初选择了房地产行业,其成名作也是让山水文园在京城地产圈享誉一时的作品,就是前述东三环山水文园住宅。与朝阳公园板块的几处豪宅一样,山水文园曾是北京早期豪宅的代表甚至是标杆。

该项目于2001年至2005年间陆续拿地开发,经过近20年的销售周期,山水文园住宅为李辙带来了较为可观的收益。此后,山水文园陆续开发了平谷金海湖项目、山水铂宫、山水雅诗阁酒店公寓。

2014年,李辙从住宅领域抽身,宣布转型文旅产业,并于当年与美国六旗公司签约,开启进军文旅产业之门,拿下浙江海盐文旅小镇项目、重庆市璧山区文旅小镇项目等。李辙在2016年的博鳌亚洲论坛参会期间接受腾讯网采访时表示,山水文园从一家高品质住宅开发商,正逐步转型为一家覆盖健康、文旅、金融、传媒等产业的多元化企业。时任山水文园集团总裁的张晓梅也曾公开表示,公司计划未来10年将在全国范围内建10个山水六旗文旅小镇。

山水文园与六旗的第一次合作就是在签约当年,2014年,双方计划投资约300亿元在京津冀地区建设山水六旗小镇,然而该项目始终停留在口头,到目前没有进展。此后的2015年,双方再次签约,投资300亿在浙江嘉兴市海盐县打造嘉兴山水六旗乐园,当时预计2016年开工,2019年开园,结果仍然未能如期开工开园。文旅产业更是投资周期长、回报收益慢的项目,各地签约的小镇动工以来也曾多次传出拖欠工程款问题。

此后的2016年,山水文园继续与重庆璧山区签约,计划投资300亿元打造重庆山水主题小镇;2017年与南京溧水区签约,要打造溧水山水主题小镇,计划总投资超过350亿元,预计2021年开始投入运营。三年时间,山水文园与六旗共签约了超过10个项目。今年1月,合作方六旗集团公告称,山水文园应向其支付的费用出现违约,该公司已根据协议向山水文园发送正式催债通知。与此同时,山水文园正式出售嘉兴六旗乐园,接盘方为融创,据悉,其余文旅项目也正在商谈出售事宜。不难看出,其背后是越来越紧绷的资金链。

从2019年下半年传出大面积裁员、欠薪之后,山水文园集团潜藏的问题开始逐步暴露在公众面前,此后接连爆出转让资产、项目烂尾等问题,让这家文旅地产企业深陷泥潭。

 

 

 

 

 

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