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房地产金融宏观慎管理“进化

来源:中国房地产金融作者:李珍 时间 : 2021-02-08 14:53
从强化房地产信贷管理,到强化对房地产金融的逆周期宏观审慎管理,房地产金融管理进入到新的监管周期。

房地产是周期之母,十次危机九次源自房地产。2008年次债危机,进一步说明房地产市场、房地产信贷是诱发金融风险、影响金融稳定的重要因素之一。危机之后,特别是G20匹兹堡峰会的召开,房地产金融宏观审慎管理成为全球“宏观审慎政策”中的重要一环,国际货币基金组织(IMF)和国际清算银行(BIS)鼓励各成员国根据本国国情实施房地产金融宏观审慎管理。

2010年10月,《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中指出,构建逆周期的金融宏观审慎管理制度框架。加强金融监管协调,建立健全系统性金融风险防范预警体系和处置机制。

宏观审慎管理是什么?央行的解释是,核心从宏观的、逆周期的视角采取措施,防范由金融体系顺周期波动和跨部门传染导致的系统性风险,维护货币和金融体系的稳定。宏观审慎管理是与微观审慎管理相对应的一个概念,是对微观审慎监管的升华。微观审慎管理更关注个体金融机构的安全与稳定,宏观审慎管理则更关注整个金融系统的稳定。

宏观审慎管理的基本内涵是什么?宏观审慎性管理以防范系统性金融风险为基本目标,它将金融体系视作一个整体,研究金融体系与宏观经济的联系以及金融体系内部的相互关联性,通过定性、定量分析以及早期预警、宏观压力测试等手段,监测评估金融体系的脆弱性,识别金融风险在金融体系的跨行业、跨市场分布状况以及金融体系顺周期性对金融风险的放大效应,并有针对性地对监管准则、标准或指标进行调整,以期达到金融稳定并确保经济平稳发展的最终目标。

为了更加有效防范系统性金融风险,积极推进宏观审慎管理制度。2016年由人民银行上海分行主导,率先在上海开展房地产金融宏观审慎管理试点工作,这项房地产金融宏观审慎管理系统,将对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动实施全方位监测与管理。

上海市房地产金融宏观审慎管理的核心是从人口、房地产市场、房地产金融、经济与金融等四方面建立上海市房地产金融宏观审慎监测指标体系,在综合评估判断上海房地产市场发展走势的基础上,构建逆周期的房地产金融宏观审慎调控机制。

具体来说,上海的房地产金融宏观审慎管理的内容主要涵盖金融机构房地产贷款集中度、稳健性、信贷结构、资产质量、差别化住房信贷政策执行情况、借款人偿债能力、市场利率定价自律机制决议执行情况、压力测试等方面。

从央行推进房地产金融监管进程来看,央行在《2017年三季度货币政策执行报告》中以专栏的形式作出过解释,“房地产等资产市场天然容易加杠杆,具有‘买涨不买跌’的特征,容易出现顺周期波动和超调,这就使利率等价格调节机制难以有效发挥作用,需要宏观审慎政策对杠杆水平进行逆周期的调节。”

2018年央行年度工作会议上,央行提出要完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系;在防范化解金融风险方面,要进一步完善宏观审慎政策框架,加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。

2019年央行发文进一步加强房地产信贷业务管理,防范金融风险。2019年7月29日,央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,会议强调“房住不炒”,认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产金融政策连续性稳定性,在保持个人住房贷款合理适度增长的同时,加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管。会议要求,各类银行要充分认识信贷结构调整的必要性和迫切性,从宏观审慎角度审视经营思想、经营策略,重塑和培养经营能力,转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放,加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。

2020年央行年度工作会议,“房地产金融风险”再度进入央行视野,提出“加快完善宏观审慎管理框架”、“加快建立房地产金融长效管理机制”。

银保监会主席郭树清曾表示,十八大后我国金融体系仍面临复杂形势,各类“灰犀牛”和“黑天鹅”隐患威胁着我国的金融稳定。“由于金融在经济中具有核心地位,金融风险的突发性、传染性和危害性非常强。一旦发生大的系统性金融动荡,就会严重影响经济社会发展,甚至会干扰全面建成小康社会奋斗目标的达成。”

2020年8月,郭树清在《求是》杂志刊发署名文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》。文章指出,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来,各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神,优化金融资源配置,严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比,房地产贷款增速下降12个百分点,新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要,又避免因资金过度集中出现更大风险。

2020年12月,郭树清在《<中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议>辅导读本》发表文章《完善现代金融监管体系》,进一步谈到房地产与金融业深度关联。上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。2008年次贷危机前,美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。郭树清指出要坚决抑制房地产泡沫。

为此,住房城乡建设部、人民银行在今年8月召开重点房地产企业座谈会,此次会议首次从房企角度提出落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则——“三道红线”。

会议强调,市场化、规则化、透明化的融资规则,有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,增强自身抗风险能力,也有利于推动房地产行业长期稳健运行,防范化解房地产金融风险,促进房地产市场持续平稳健康发展。

这被市场认为房地产金融审慎管理制度迈向新的监管周期。

央行在2020年第三季度中国货币政策执行报告中指出,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度。

从执行好房地产金融审慎管理制度方向来看,央行行长易刚发表《再论中国金融资产结构及政策含义》一文中提到,要管理好房地产市场风险,建立长效机制。在政策把握上,要坚持稳字当头,稳重求进,着力稳地价、稳房价、稳预期,加强对房地产融资状况的全面监测,按照“因城施策”原则,强化对房地产金融的逆周期宏观审慎管理,监测居民债务收入比和房地产贷款的集中度。在稳定需求的同时,优化土地供给,促进供求平衡,实现房地产市场平稳可持续发展。同时要完善地方税体系,建立依法合规、规范透明、自我约束的地方债务融资机制,减少对土地财政的依赖。

 

 

 

 

 

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