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房地产金融监管“静水流深”

来源:中国房地产金融作者:凤晓龙 时间 : 2021-02-08 14:54
2020年房地产市场最大的改变不是疫情的影响,而是房地产金融监管走向“深水区”。

近年,在坚持“房住不炒”与“不把房地产作为短期刺激经济的手段”这一背景下,房地产调控逐渐从因城施策、一城一策开始过渡到长效机制的建立,房地产政策工具箱中的“工具”则不断完善与补充中,其中之一的房地产金融监管可谓牵一发而动全身,是整个调控环节的重中之重。

央行今年年初再提“加快完善房地产金融宏观审慎管理”制度,并与“房地产金融长效管理机制”的建立同步完善,房地产金融监管尤为紧迫。

8月20日,央行与住建部召开座谈会,提出要实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则——“三道红线”。

房地产金融监管新规,与过去的金融政策收紧有些许相似,都是控制流向房地产行业的资金,但目标针对性则完全不同。

第一,针对房地产企业部门的政策工具,央行从自有资金率、购地资金、权限限制(五证齐全)等政策要求,开始转向房企融资行为监管,特别是对重点房企(高杠杆经营的大型房企)的融资行为的监管,凸显了房地产金融监管更为精细化。

第二,从顺周期调控到逆周期调节的变化。房地产金融监管新规,对于增强房地产金融逆周期宏观审慎管理具有重大作用,包括对房地产贷款集中度与房企融资的全面监测。

第三,房企融资结构面临重构。降低负债率、控制有息负债,则要求房企过往依赖银行信贷的间接融资,开始增加直接融资渠道,拓宽融资方式,这也将改变房企的融资模式与业务发展模式。

第四,房企面临同样的监管环境,却有不同的“命运”。以往,房企身处同样的金融监管环境,唯有“高周转”冲规模才能求发展,大多数房企的发展路径趋同,通过扩大负债与规模快速成长,但当前除了规模还需要检讨房企自身发展质量与债务水平,特别是高负债的房企,未来发展战略或被改写。

房地产金融新规尚未正式公布,房地产金融审慎监管还需要进一步细化,但是不妨碍房企理解当下房地产金融风向的切换,也可以预见未来房地产金融的管理将更为接近长效机制的规则。

大道至简,行稳致远。“三道红线”不是新的监管开始,也不是旧的监管结束,房地产金融监管“静水流深”,迈向新的监管周期。伴随房地产长效机制的建立,房地产行业的游戏规则正在被改写,房企经历了过去二十多年快速发展后,再一次回到十字路口。

 

 

 

 

 

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