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光大安石周颂明:如何打通“投融建管退”

来源:中国房地产金融作者:杨槟 时间 : 2021-02-08 14:55
“国内很多机构都在尝试打通这个管理模式闭环,除了要发展和突破,更多的还是融合。”

无论是十年前接手重庆观音桥的烂尾楼项目,因地制宜打造换新升级为全新的商业体,还是随后在全国布局的一个又一个存量改造典范,作为国内早期打通“投、融、建、管、退”完整闭环、持续取得成功先例的不动产投资及资产管理平台,光大安石的一举一动都备受行业瞩目。

近期,光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官周颂明接受《中国房地产金融》的专访时表示,境外不动产基金运作模式往往以“募、投、管、退”四个环节为主,但“投、融、建、管、退”则更适合境内。由于每个环节都涉及到价值创造,每个环节都会产生成本,探究投融建管退在资产管理中起到的作用就成为每一个资管人的“必修课”。

“变”是一个常态

房地产行业已经从增量逐步进入存量时代,行业的金融属性和资产管理属性逐步释放。在疫情冲击的背景下,要如何深度挖掘商业地产中的潜在机会,把握其中的机遇和挑战呢?

作为“商业实干派”的周颂明认为,光大安石在十多年的探索与积累中发现,投资逻辑是从商业本身价值中判断和分析出来的。实际上,投资机构与开发商二者在开发模式及商业模式上,操作思路截然不同。

“与其他开发商不同,光大安石旗下项目主要以在存量市场收并购的方式获得。通过资深的本土运营管理团队的专业运营,重塑项目、提升价值。”周颂明说,光大安石不但擅于发掘“价值洼地”型项目,更专注于因地制宜打造商业项目,通过商业链接起城市、资本、商场和消费者,致力于搭建跨界商业生态圈,而非扮演单一的开发商角色。

他进一步解释说到,一方面,商业本身的价值并不是以“开发到销售”为最终目的。另一方面,随着国内外融资趋势渐严,商业地产的加速洗牌,产业升级的序幕拉开,投资机构对于产品的变通能力也在增强。

“管理人要具备金融思维,未来,企业会更加重视精细化运营和精细化管理,竞争也会越来越激烈。”周颂明认为,企业在实际经营管理中也会遇到一些变化,比如环境在变、客户在变、人们的消费习惯在变。

实际上“变”是一个常态,现在商业的变化和市场的调整都非常快。但是企业要“以不变应万变”,不变的是战略、价值观以及做人做事的原则,企业管理中最核心的部分是品牌价值观、企业文化和内在管理机制。

其次,他认为项目的建设阶段也很重要。因为建设阶段具备周期长、资金成本高等特点,如欠缺建设周期把控能力,会致使实际回报率受到非常大的影响。

因此,在周颂明看来,从增量转存量时代,进入到城市更新,当商业项目体量、位置上都受到诸多限制因素的情况下,企业更应该跳出传统开发模式中的条条框框,从形态、品牌、设计多方面为项目量身定制,通过不断调整迭代升级,实现商业价值最大化。

“由于每个项目所处的地理位置、消费人群、城市能级、竞争力等有所不同,应因地制宜去考虑项目的运营模式,不能完全统一标准化去打造产品。”周颂明说。

以光大安石旗下重要的商业自主品牌——大融城为例,光大安石已在全国10个城市布局19座大融城,总管理规模超200万平方米,包括观音桥大融城、顺德大融城、江门大融城、合肥绿地大融城、成都凤凰山大融城、西安大融城﹑上海静安大融城等在内的十多个购物中心项目,都有各自不同的定位、业态、营运时间,消费受众人群也细分到不同年龄段。

依据资产形态的不同,光大安石定制化开发了丰富多维的产品线,包含:Art Park大融城、IMIX PARK大融城、大融城生活馆、文旅商业中心及大融汇。

周颂明强调,随着生活不断改变,光大安石希望能带给消费者一种生活态度和生活方式,正如大融城核心精神所描绘的那样:以建筑致敬城市、以品质重塑生活。

以“退出”的思维看资产管理

据了解,光大安石是中国光大控股与光大嘉宝旗下最具规模的产业投资基金管理人与排他性的不动产资产管理平台。作为一家跨境的不动产资产管理公司和中国房地产私募股权基金的领先者,光大安石是国内少数具有“募投管退”全链条产业能力的房地产基金平台。

截至今年9月末,通过各种机会型、增值型基金,光大安石累计管理规模超过1260亿元人民币,在管基金规模480亿元,已成功退出超过780亿元投资、118个项目。

从2007年亚雷投资成立起,光大安石已专注于不动产投资和资产管理十余年,不仅成为国内“PERE+类REITs”模式的开创者,还获准发行全国首单地产基金储架式商业地产类REITs产品。光大安石是如何提出多种方式退出的一体化解决方案的呢?

周颂明指出,这得益于其健全的投资决策支持体系、专业的投资策略和深耕细作的自主操盘能力。在他看来,只有对项目全链条的了解足够透彻和深入,才能对整个资产的价值进行全面判断。打通“融投管退”的全产业链并形成闭环,对于企业参与项目实际经营管理和实际操盘层面都有推进作用。

值得注意的是,正确的战略布局和文化导向是企业运作的核心关键点。一方面,光大安石在投资每个项目前,会先精准定位,预测算出未来几年的租金和项目运营成本等,综合考虑资金来源及融资方式等要素,判断出最适合的退出时机。加大上、下游资源整合力度、深度和广度,探索新商业形态的同时,做强自身的内容。另一方面,企业文化一直是光大安石发展的内在驱动力,它凝聚着一群志同道合的伙伴,在长年累月的工作中不断地顺应新的变化、承接新的挑战,一起创造了诸多“第一”。

“小成功靠个人,大成功靠团队。”周颂明认为任何一个企业要想发展,靠的不只是个人的成绩,最终还是要得益于团队的力量,高效兼具执行力的团队是企业市场竞争力的重要组成部分。

“建”和“管”讲究规模成本

地产行业具有明显的周期性特征,从长远发展角度来看,必须减轻企业整体压力,轻重结合,把握核心资产。拥有逾22年房地产开发以及商业物业资产经营管理经验的周颂明坦言,光大安石自有商业品牌大融城一直坚持“重资产收购+轻资产管理输出”的模式,以“核心城市+区域聚焦”的策略布局全国。在项目选择上,光大安石则集中聚焦七大区域,包括大湾区、长三角发达城市群、华北发达城市群、西南经济快速增长城市群、中部经济快速增长城市群、中西部经济活跃城市群及环渤海经济活跃城市群。

周颂明表示,光大安石商业在选址上会瞄准一、二线城市以及经济比较发达、消费水平较高的活跃区域,此外“一些经济活跃、人口密度较高的非省会城市,同样具备较大的发展潜力。”

值得注意的是,资本往往青睐地理位置条件优越、较大规模的地铁上盖型商业,但在周颂明看来,如果项目的综合条件很好,不一定非要一味追求体量,有时把“建”和“管”做好了,“小而美”的项目也可成为市场风向标。

“无论哪个业态,规模效应都很重要。在达到一定规模后,整体管理成本会相应降低。”但周颂明也强调,光大安石不会为了降低管理成本而刻意追求规模扩张。

目前,光大安石商业主要布局于全国一、二线城市及城市群热点城市,包括上海、北京、重庆、西安、青岛、成都、南昌、佛山、江门和合肥等。周颂明补充道,投资决策者要具备前瞻性,用战略的眼光去分析,不盲目跟风。

当一线城市因“过热”遭疯抢的时候,企业可逆向思维将目光投向其他更具发展潜力的城市,投资及资产管理的本质始终是创造价值。一些看似“不起眼”的项目却融合了当地最优质的资源,最终会通过时间去证明自身价值。

光大安石始终在做价值投资的践行者,深耕不动产资产运营,以经营者的战略思维洞察行业发展,专注于发掘价值被低估、有提效潜力的目标项目,通过投资并接手项目运营或轻资产管理输出,以全生命周期的投资及主动管理机制保障资产增值空间。如今回过头看,诞生于金融风暴之后的光大安石,做出了正确的选择。

未来,严峻的市场环境促使从业者以创新求生存、图发展,而光大安石的商业基因永远都是求新求变,除购物中心外,光大安石同时布局写字楼、酒店、长租公寓、物流地产和产业园区等业态。

在此基础上,光大安石坚持不动产跨境投资和资产管理平台定位,以价值投资为导向,积极发掘培育优质资产,并充分依托平台自身“募、投、管、退”的全链条服务优势,通过资产证券化、多元化基金合作等模式深度促进产融结合、释放和提升资产价值,继续引领中国不动产金融创新。

 

 

 

 

 

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