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稳盛投资总裁许亚峰:行业需要长期资本 企业需要长远目标

来源:中国房地产金融作者:杨槟 时间 : 2021-02-08 14:58
稳健、创新、专业运营能力是帮助稳盛投资可持续、健康稳定发展的三大因素。

2008 年,是整个房地产行业和金融界异常动荡的一年,在全球金融危机的影响下,很多中小企业纷纷倒闭或者被并购,直到奥运会的东风吹起,中国房地产市场开始新一波上扬,金融机构也开启了复苏之路。稳盛投资正是在那样颠覆的时代浪潮里应运而生。2008 年,稳盛投资团队与瑞银环球资产管理集团(UBS)合作设立美元基金,为国内第一只标准化房地产基金,并于2010 年开始拓展人民币基金业务。在经历了跌宕起伏的时代,在行业面临整合、转型的今天,稳盛投资的拓展之路有着别样的风景。

不动产资管应当顺应市场变化

“过去二十年,中国房地产行业处于高速增长状态,而现在的房地产行业在调控新常态下,会更趋向于理性而稳健的发展。大型房企在品牌能力、融资能力、操盘能力上都有相对明显的优势,所以市场资源和行业集中度会进一步向规模房企靠拢。”稳盛投资总裁许亚峰近日在接受《中国房地产金融》专访时表示,作为地产开发商金地集团的成员企业,稳盛投资依然会专注于地产开发领域,做行业整合、做资本的纽带。

与过去不同的是,中国的市场需求正在逐步从居住空间向办公、生活、消费、娱乐等空间转变。

许亚峰认为,不动产资管进入存量时代,应该顺应市场的变化,选择优质的,以及能够适应时代需求的目标资产。

比如,近年来企业对于办公空间的选择,可以称之为“空间多功能化”或“产业园化”。特别是今年疫情的影响,大家对办公空间、空气质量、环境品质等因素的需求,产业园区类办公空间的需求量在不断增强。

因此,像这一类的产业园是稳盛投资近期持续关注的投资门类。在实际投资案例中,稳盛投资所涉足的上海8号桥产业园项目、杭州58产业园项目,就是低密度的开放型办公空间。通过运营管理,提升周边配套服务,形成集新型办公、商业、休闲为一体的多维度办公综合体,很好地满足了用户对于新型办公空间的需求。

除此之外,具有需求潜力和价值提升空间的社区型商业,也是稳盛重点关注的业态,未来稳盛投资会通过资本运作和资产管理来创造更大的价值。例如上海康健广场项目是稳盛在城市更新项目中典型的社区型商业案例。

从房地产私募基金角度来看,通常会用“募投管退”来衡量一个地产基金公司的综合能力。但在许亚峰看来,实际上,“募投管退”是一个系统性相辅相成的能力,同时在技术和能力的要求和关注点上又有差异化。

“投”的环节是站在买方市场角度,对项目的风险和投资回报进行评估与平衡,并选择好对应投资策略的项目。“退”的环节是站在卖方市场角度,对交易对手有充分的理解和认知,把控好交易风险并且在制定的时间计划内成功完成退出。“募投管退”各个环节都需要核心专业团队的专业能力和长期的关注。

许亚峰认为,从定位、招商、运营、改造,到后期的市场推广和退出等各个环节做到精细化协调管理以便将资产管理效能最大化的价值得到充分的发挥。通过精准投资、精心定位以及精细运营,着力挖掘资产效益,创造基金价值。

对此,他还指出,在当前的市场环境下,当面对房地产各个业态和“募投管退”的各个环节时,非常需要和各个细分领域的专业团队精诚合作,形成各自优势资源的互补和协同发展。

在资本市场策略上,许亚峰表示,未来最理想的状态是可以打造“ PE+REITs ”双轮驱动模式。在项目前期开发阶段,可以通过私募基金以合法合规的方式,对项目投入一定规模的权益资金,再去对项目进行获取、改造、增值、运营。

其次,在项目成熟运营阶段,资产形成相对稳定的现金流之后,可以通过资产证券化的方式,在资本市场实现退出,在政策允许情形下打通公募的市场,变成公众可以购买的一个稳定收益的产品。

“募、投、管、退 4 个环节真正打通,在不同的阶段引入不同的投资者,到稳定阶段选择公募化,是稳盛投资研究探索的主要策略方向。”许亚峰说。

企业发展三要素

作为金地集团旗下全资子公司,稳盛投资团队在2006年开始房地产金融领域的探索,至今已成长为专注国内外房地产的另类投资管理机构。

依托金地集团优势资源,与十余年的市场判断能力和项目管控经验,让稳盛投资可以充分发挥资源整合能力、融资能力、品牌溢价能力以及主动管理能力。擅长领域包括开发类的股权投资,以及协同金地集团的“投资+代建”模式。与此同时,稳盛投资也在探索新领域,包括城市更新基金、核心增值基金、旧改基金等业务在内的综合业务体系。

发展至今,稳盛投资凭借哪些专业能力运作站立行业浪头?许亚峰将其归纳为:稳健、创新、专业运营,并指出这些助力稳盛投资可持续、健康发展。

稳健为先始终是公司的投资理念。许亚峰认为,投资不能太冒进。首要管住投资,因为这几乎是最大的资本支出项。要冷静客观地看待这个市场,控制投资节奏,同时做好现有项目的运营管理,要注重风险和收益的对等及平衡。

创新是新业务开展的动力。一直以来,稳盛投资坚持在房地产金融领域进行创新探索。除了传统的开发类股权投资外,在城市更新方面,重点关注新经济相对比较发达的一线城市、新一线城市的办公、产业园、社区商业和长租公寓的投资机会。

例如上海康健广场项目,是稳盛在增值型持有类物业的典型城市更新项目,通过对物业的改造升级和对运营、招商的定位升级,提升产品和服务的综合水平,为资产赋能,使资产得到价值提升。

在资产证券化方面,稳盛投资与金地商置合作的上海“8号桥”项目,是国内ABS历史上首单文化创意园区“轻资产”资产证券化产品,实现了“轻资产”类无抵押的合理融资规模产品模式。

今年3月,由稳盛投资担任总协调人及交易顾问的“金地草莓社区公募ABS首期”于上交所成功发行,储架规模达20亿元,这是上交所首单“轻资产城市更新”长租公寓资产证券化产品。

对于稳盛投资而言,创新的房地产资产证券化金融产品,尤其是REITs的进一步落地将有利于建立和规范稳健良性的投资和资产管理市场,同时对于城市的更新改造、发展新型业态产品及消费服务升级等,都将产生非常积极的推动意义。企业将紧跟市场与政策的节奏,保持创新的活力与动能。

专业的运营能力与投资能力相匹配。大运营时代,稳盛选择投资领域的前提是自身具备足够的运营能力和对于底层资产的管理能力。重点关注具有需求潜力和价值提升空间的产业园、新型办公、社区商业、长租公寓等资产项目。

“在这些领域里,对于每一个垂直门类的专业化要求都非常高,它不仅是简单的投融资、买卖交易,而是需要在长期的运营中去进行专业的、精细化的资产管理,以此来提升资产的价值,从而获得长期的回报。”许亚峰说。

行业需要一个“长跑概念”

关于投资能力,少不了严谨的投资管理和瞄准项目价值的决策流程,作为一个拥有17年以上房地产项目投融资以及房地产资本运作的“老将”,谈及投资核心逻辑时,许亚峰认为,除了价值判断能力之外,还要对市场抱有理性的态度。

他强调,“理性态度”具有两层含义。一方面,在市场过热的时候,不要盲目投资,一定要坚持自己的投资节奏和投资逻辑;另一方面,在市场相对冷淡的时候,也不要过于悲观,要通过自身能力的提升,主动寻求市场的投资机会。

从业者需要拥有“长跑”的概念,许亚峰表示,坚持投资逻辑,不需要短期内达到一个宏伟目标。保持适当的速度、发挥自己的优势,这是一个长期的事业。

尤其是在调控的总基调不变的情况下,要顺应监管要求和市场的变化,并且主动寻求市场的投资机会。

“今年,疫情冲击所带来的新的格局变化。新的消费群体、需求方、使用者,在办公习惯、生活习惯、消费习惯等方面都发生着非常大的转变,这对我们所投的项目和产品提出了新的要求。进而也为行业带来新的机遇,激发我们要进一步研发能够适应新需求的产品,以及对业态内容审时度势的能力,深挖专业潜能,提高服务水平,以此来适应新需求和疫情冲击所带来的一系列的变化。”许亚峰说道。

未来,随着大数据、云计算、物联网技术、5G的不断发展,房地产企业会逐步变为真正的“科技公司”。房地产投资和资产管理,也要聚焦数字化的管理和大数据的应用,从而降低商业管理成本、提高管理效率。

此外,许亚峰表示,要成为一家国际化的企业,责任投资也是至关重要,也就是通常所说的“ESG”,比如在所投项目的建设过程中,会注重绿色环保材料的运用。

许亚峰强调,每个金地人都要秉承“用心做事、诚信为人”的核心价值观,这对于企业的经营、业务的发展和个人的工作准则,都是非常适用的。对于自己喜欢的领域,许亚峰坦言,一旦认定就会深入钻研。“虽然入行17年,我每天依然在学习新的东西。”许亚峰说,地产投资和酿酒一样,日久弥新的沉淀,带来的则是浓香与醇厚。酿酒如此,坚守一个行业、品牌的初心,亦是如此。

 

 

 

 

 

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