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“2020年是一个时代的落幕”

来源:中国房地产金融作者:白若凌时间 : 2021-06-03 14:27
万科2020年业绩发布会上,郁亮认为,2020年正在开启一个新时代。

3月31日,万科(000002.SZ/02202.HK)召开2020年业绩发布会,万科董事会主席郁亮,万科总裁、首席执行官祝九胜等管理层出席。

万科认为,“2020年是一个时代的落幕,也是一个时代的开启。”

不能再赚大钱和快钱”

面对去年的疫情的出现以及房地产行业各项政策的调控,万科的销售业绩依然突破7000亿元大关。2020年业绩总体趋于稳健,销售额和营收均实现两位数的增长。

年报数据显示,万科2020年房地产业务销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%;实现营业收入4191.1亿元,同比增长13.9%,首次突破4000亿元;归属于上市公司股东的净利润415.2亿元,同比增长6.8%;持有货币资金1952.3亿元;万物云对外营业收入182.04亿元,同比增长27.36%。

在实现稳健增长的同时,万科也积极纳储土地以满足未来发展需要。年报数据显示,万科持有的土地可供2-3年使用。

2020年获取新项目168个,权益规划建筑面积2058.8万平方米,按照权益投资金额计算,新获取项目86.6%位于重点城市群;年末在建项目、规划中项目的权益建筑面积分别约为6380.8万平方米、3127.4万平方米;现有项目计划2021年新开工3148.4万平方米。

从利润率方面看,2020年万科房地产业务及相关业务毛利率为22.6%,较上年同期下降4.6个百分点,与去年中期相比毛利率继续下降,低于行业均值。全面摊薄的净资产收益率为18.5%,较2019年下降2.2个百分点。

“毛利率下降主要是结算产品结构性原因,2019年上半年高点结算部分2016-2017年部分高溢价产品;因地价占销售比不断上升,预期万科短期利润率仍呈下降趋势,长远来看利润率保持在行业平均水平。”祝九胜表示,行业回报率不等于一个企业的回报率,精益运营的企业回报率依然会高于行业均值。

“我们不能再赚大钱和快钱,但还是可以靠自己的努力做到去挣慢钱,长钱和老实钱。”郁亮感慨,地产靠土地红利和金融红利赚钱的日子已经过去了,未来竞争会更加全面和激烈,房地产要回归实业属性,回报水平逐渐向社会的平均水平靠拢。

因此,万科近年积极围绕地产主业,进行多元化业务探索,业务生态布局逐步完善,细分板块拓展多个新赛道,新业务转型已见成效。其中长租公寓和物业等报告期内表现亮眼。

租赁住宅(长租公寓)板块,2020年万科实现营收25.40亿元,截至2020年底,已开业14.24万间,同比增长72.33%,整体出租率超过95%。

物业管理方面,万科物业去年正式更名为万物云,定义空间科技服务,2020年,万物云实现营业收入182.04亿元,同比增长27.36%。截至报告期末,万物云在管面积5.66亿平方米。

郁亮表示,万科总体方向是,沿着客户需求、城市发展这两条主线。这个行业还有大量的机会。能否抓住这些机会,取决于有没有能力解决客户痛点,提供有竞争力的产品和服务。

三道红线”迫使房企向“管理”要红利

2020年8月,针对房地产行业的“三道红线”政策新规出台,国家相继对银行贷款、境内外债融资以及信托融资等主要融资渠道进行了全方位严格管控。

该政策的发布无疑是给各大房企头上戴上了“紧箍”,“三道红线”下房企的各项指标正在悄然变化。

截至2020年末,万科净负债率为18.1%;现金短债比1.8倍;资产负债率为81.28%,下降3.08个百分点,期末剔除预收账款的资产负债率为70.4%。按照“三道红线”指标,万科目前剔除预收款后的资产负债率高于红线0.4%,属于“黄档”房企。

“目前与标准数值要求相差不多,万科有信心在今年一季度就全部回归绿档。”万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示,2020年万科持有货币现金1952亿元,为一年内到期有息负债的2.4倍;资产负债率仅18.1%。

对于过低的负债率是否会影响万科的投资计划和未来的发展,郁亮表示,“万科并不追求过低的净负债率,40%这条线是万科一直坚守的。有时为了等待机会,如果资金方面没有弹性,面对集中供应土地将面临很大压力,所以18%的净负债率有可能是等待市场变化的机会。”

过往高周转的模式下,房企依赖资本的杠杆与债务的“加速度”,“三道红线”之下,房企未来如何应变?

“2020年是一个时代的落幕,也是一个时代的开启。”万科在年报致股东函中提到,行业从土地红利、金融红利步入管理红利时代。

“如果说土地红利时代和金融红利时代,决出的是收获的多少、发展的快慢;那么,管理红利时代决定的是企业的生存,不能胜出则意味着被淘汰。面对新时代的淘汰赛,必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路,更加重视增长的质量。”郁亮表示,只能踏踏实实向制造业学习,通过我们的劳动挣加工制造、创造和服务的钱。

面对管理红利时代万科如何应对?祝九胜认为关键在于,避免短板、打造自身长项。

祝九胜认为,管理红利时代的最大特征是充分竞争。竞争的力度显著提升,由原来靠土地、靠金融赚钱的逻辑,变成依赖能力、劳动赚钱的逻辑。

对走稳健发展道路的万科而言,管理红利时代的到来则意味着更大的发展机会。

祝九胜认为未来的发展机会是,企业需要建立领先的竞争优势,形成立体组合的能力拼图,行业突破难点,让科技融入业务,提高科技运用的水平。

而在郁亮看来,万科需要打造人才优势。“近年来战略比较清晰,但是暴露了两个短板:组织和人才。”

早在2014年,万科就提出“事业合伙人”计划。2021年,万科再次举办“合伙赢未来”的主题活动,讨论如何更好开展万科事业合伙人全面建设。由此不难看出,万科对人才的热切渴望。

“在管理红利时代,组织适配战略,人才需要先行。所以万科现在也有了‘筋厂’厂牌。”郁亮认为,这不仅仅是品牌年轻化的考虑,很大一定程度是因为当前人才竞争不只是地产圈的竞争,还有来自与互联网企业的人才竞争,如“鹅厂”腾讯。“人才是让组织适配战略的要素。如何发现优秀人才,是万科在管理红利时代必须要提升和解决的管理问题。”郁亮称。

 

 

 

 

 

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