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2021房地产金融如何变局

来源:中国房地产金融作者:阳一时间 : 2021-06-07 10:50
开年以来,土地、资金端一连串的政策调整之下,房地产金融形势未来几何?

在“房住不炒”、“三道红线”、“两集中供地”,以及监管新规的不断出台背景下,房地产行业逻辑正在发生改变,行业格局也迎来重塑。

由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办,上海易居房地产研究院提供专业支持,融数联智、大商汇教育集团提供战略支持的“Leader Club 金砖闭门会 2021 中国房地产金融战略与发展峰会”在上海举办。本次大会汇聚了诸多行业专家,共同探讨变局之下房地产行业发展与挑战。

 

有关地产行业趋势的几点预判

华泰证券地产首席分析师陈慎在“如何看待地产金融的长效机制?”

主题演讲中提到,新政下房地产融资增速会受到一定的影响,但影响相对有限。头部房企新政后拿地更为积极。

在他看来,伴随“三道红线”、“融资集中度”、“土地集中度”开启,头部优质企业将集合融资和土地资源双重优势。

关于地产行业未来的趋势,陈慎总结出以下几点预判。从企业层面影响,未来行业弯道超车的机会变小,权益销售规模口径下集中度将趋于提升。地产融资供需结构优化,行业融资成本有望整体性下降。财务较优房企可能享受更多融资红利,强化融资成本优势。

从行业情况来看,陈慎认为行业ROE 下降趋势仍难以避免,财务更优房企 ROE 更具韧性。不再“规模为王”,房企更注重运营质量,长期看权益比可能重新回升。在新机制下,还将弱化长线资金顾虑,房企与长线资金合作将增多。

同时,变相抬升了多元化拓展的门槛,进一步强化有条件的房企在多元化转型方面的先行者优势,积极探索多元化业务价值重估。不仅巩固了头部房企在规模上的优势,也将确立这些房企在产业链领域的地位,进一步强化头部房企在产业链领域话语权。

另一方面,融资新机制下将促使房企进一步开拓无息杠杆空间,加快周转的同时谋求产业链融资机遇。土地市场竞争格局改善助推优质房企拿地质量提升,利润率有望见底改善。

值得注意的是,融资新机制将限制房企拿地能力和意愿,拿地增速或将趋缓,房地产投资增速预计平稳下行。销售回款诉求下开工预计保持积极,竣工仍将保持平稳复苏势头。去杠杆并没有解决核心城市供给问题,核心城市房价仍具备强支撑。部分预售条件更宽松的城市挖掘空间变大。

从土地资源端看房企未来的发展质量,陈慎认为行业销售利润率已经筑底,今年有望边际改善,虽然行业扩储节奏降档,但依然保持稳健。

 

新格局下,房企如何突围?

峰会第一个圆桌讨论,围绕“政策解读与前瞻,房地产行业再出发”这一主题展开,由《中国房地产金融》主编凤晓龙作为主持人,抛出了当前政策背景环境下,房企要如何应对行业新格局的话题。

在房地产行业不断探索的中国房地产数据研究院院长陈晟,用“K”字形来形容当前的房地产市场状况。政策逻辑下,开发商要摒弃原来传统的“高周转”开发运营模式,这对综合能力也是极大的考验。房企在当下的环境下应该关注三点:城市更新、产城融合和收并购项目。

除此之外,陈晟也提及与金融机构合作的时候应该更多去思考这一系列的问题,例如,如何把短期的钱变成长期的钱?如何把“非标的钱”变成“标准的钱”?如何关注永续债统计的方法变化等问题。“除了‘钱’与‘地’外,房企要回归初心。”陈晟表示,开发商应该把重心放在提升产品力。

从房地产金融角度去分析,中建投信托股份有限公司研究创新部负责人袁璐认为,存量时代下,房企融资环境或将持续收紧。“三道红线”将成为房企融资重要的参考标准。去杠杆已是大势所趋,部分开发商已做好心理准备,乐观面对。“房地产要去金融化,同样,金融也要去房地产化。

彼此之间在业态转型上有着类似之处。”袁路提出,金融机构和房企要共同努力,坚守不发生系统性金融风险的政策底线。

面对行业变局,企业不得不开始思考自身处境。同策咨询研究院研究总监宋红卫提出,为努力适应新的改变,房企开始思考新的策略,改变运营逻辑适应新的环境。特别是在后疫情时代,首先要防范金融风险,从企业战略和战术层面,要考虑到均衡发展和长期发展,宋红卫认为,应改变原来传统模式,不再是一味追求规模和高周转。

政策的影响推动企业逻辑变革加速进行。谈及关于企业的“变”与“不变”,康桥集团副总裁、长三角区域董事长肖春和表示,融资新政对于房企拿地政策的效果是立竿见影,对于融资约束越高的房企,拿地力度收缩越为显著。在新的变革之中,房企在销售、融资、土储、盈利、偿债等诸多方面已经做出了很多改变。变的是,为了适应政策的要求,企业有意识地进行债务结构的优化和调整,完成战略转型。不变的是,应始终保持产品的品质。

 

后开发时代的破局之道

“房地产本质是金融”已植入企业发展理念之中,当房地产政策进入全面常态化的阶段,房企要如何应对和转变?地产进入“后开发时代”,又有何破局之道?围绕“进化与变革,监管常态下破局房地产开发之路”的主题讨论中,由易居房地产研究院院长助理、综合研究中心总经理崔霁担任主持人。

宝华地产副总裁杨健认为,房地产仍然是中国经济的压舱石,应当可持续发展。遗憾的是,长期以来大多房企侧重点在于关注规模,而不太关注产品品质。实际上,产品品质才是企业的核心,“一系列政策的出台,给中小企业带来了机遇。在优胜劣汰过程中筛选出专注于产品品质本身的优秀企业,有利于整个行业的可持续发展。”杨健说。

谈及到存量房市场, 机遇星球·IPMALL 创始人兼董事长胡世辉表示:“新增建设用地规模逐步下降,如何去把握存量盘活、城市更新将是未来行业发展的重要命题。中国城市由粗放式发展进入精细化运营阶段,城市更新需要融入产业、运营等思维,对于资本有着更多的要求。”胡世辉认为,企业可结合自身特长,介入其中。

同样,商业地产的业态迭代升级在城市更新中也扮演着重要的角色。

ADK 首席投资顾问顾天博表示,引进各类 IP 进行主题展逐渐发展成商业地产已成主流趋势。

不过在顾天博看来,商业地产引入的一些 IP 仍然存在一些问题,由于大部分 IP 项目缺乏亮点,与购物中心业态的组合形式上也比较单一,所以没有发挥应有功能。“归根结底,同质化是 IP 市场面临的核心问题。随着良莠不齐的作品大量涌入市场,直接导致形式单一问题频现。”他还强调,在赋能实体商业过程中,IP 不一定能直接带来利润的快速增长,但缺乏 IP做内容支撑的购物中心将很难脱颖而出。

 

房企多元化融资路在何方?

三湘印象副总裁张涛表示,由于每家企业的发展战略、发展规模不同,所以遇到的情况也不同。政策新规一方面制约房企资金,另一方面亦抑制市场周转,对于房企融资压力不言而喻。顶着资金回笼压力,房企推货将保持规模高位,对于土地及营销成本的把控更加严格。过去“激进”的步伐难再现,行业利润率面临更大挑战。

“上市房企在疫情影响叠加融资监管高压之下,表现出更强的韧性。

通过较强的风险管控能力,普遍让公司杠杆保持在行业低位。”世茂集团创新金融负责人沈峻毅结合近期公布的 2020 年业绩报告表示。

沈峻毅认为,房地产行业变革、洗牌将持续,未来房企将面临更大的不确定性和风险,包括企业外部的市场风险以及内部的经营风险。唯有提升自身能力,才能在复杂的市场中做到心中有数,以成熟的机制、综合的能力应对万变的市场,从而获得长远的发展。

从金融机构角度来看房地产融资环境,国安信银地产事业部合伙人马宁表示,从需求端到供给端,从各融资渠道分项收紧到总量把控,房地产融资政策趋向收紧,重点是控制房企有息负债增速。银行借款、债券、非标等融资渠道持续收窄,房企现金流不得不依赖销售回款。在马宁看来,房地产行业是典型的高资金行业,“三道红线”对房企肯定会带来较大影响。

房企必须要降低负债率,否则未来融资难和融资成本过高,都会影响企业的运转。

中信证券投行基础设施与房地产行业组高级副总裁葛馨从债务融资、股权融资,以及地产企业分板块上市进行分析。从债务融资方面,投资端要抑制投资冲动,融资端也要有所改善,在直接融资市场要做好风险把控。

从股权融资方面,葛馨站在地产业务角度来看:“在境内的话,不要赋予过高的预期,之后能不能打开相应的融资渠道是悬而未决的。”从地产企业分板块上市方面,住宅物业应该是“风口上的风口”。因为在他看来,当下不缺资产,缺的是把资产管好的能力,基于此,也为住宅物业添了一把“火”。未来也十分看好商业物管、产城物管的前景。

 

 

 

 

 

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