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三盛集团为物业公司找寻买家,潜在收购者又是碧桂园服务?

来源:第一财经作者:郑娜 时间 : 2021-06-10 11:11
又一家地产商要卖掉“会下蛋的鸡”。

三盛集团分拆伯恩物业IPO的计划,在临近原本计划的上市时间,却发生了变故。市场消息显示,伯恩物业将整体出售,正接洽潜在买家。

6月10日,有接近三盛集团的人士向第一财经记者表示,伯恩确实一直在接触资本市场,愿意投资接触的合作方不少,但具体最终的情况,还要等进一步信息释放。

市场消息称,碧桂园服务、融创服务、龙湖智慧服务等龙头物管公司都与伯恩物业方面有沟通。

关于是否有对伯恩物业的收购意向这一问题,碧桂园服务总裁李长江向第一财经记者表示,没有更多消息可以透露,“现在我们谈的项目公司比较多,但是无法跟你确认具体哪些在谈,哪些没有谈。”龙湖方面表示不清楚该事项;此前盛传的接盘方融创服务,截止发稿,则未予以回复。

在当前物业上市大潮下,原本有明确上市时间表的伯恩物业,放弃独立上市,选择“卖身”,多位业内人士认为可能是母公司压力较大所致。

三盛欲卖“会下单的鸡”

上述接近三盛集团的人士称,“伯恩质地是不错的,区域龙头物管,在管面积挺好,很大一部分是三盛外的外盘。”

公开信息显示,伯恩物业成立于2005年,曾于2017年在新三板挂牌,2018年8月终止挂牌。该公司在全国40余城市拥有400余项目,业务范围涵盖住宅、别墅、写字楼、商业广场、医院、学校、公建单位等多个领域。

伯恩物业隶属于三盛集团旗下的三盛地产;三盛集团董事长、三盛控股董事局主席林荣滨为其控股股东。

三盛集团曾对伯恩物业寄予了充分的期待。林荣滨在2020年末的一场活动上曾对外表示,伯恩物业是三盛旗下一级资质物业管理企业,将成为三盛集团未来业绩的第二条增长曲线。

三盛地产集团总裁冯劲义亦曾透露,伯恩物业预计2021年6月30日能够上市。据冯劲义2020年10月披露,伯恩物业彼时合同签约面积1亿平方米,在管面积已超5000万平方米,其中1000万平方米来自三盛地产、超4000万平方米是托管第三方物业,而2020年的利润“应该在一点几个亿”。

不过,据克而瑞物管统计数据,截至2020年末,伯恩物业在管面积约4800万平方米,在百强物企中位列第38名;合约面积7600万平方米,50强物企中排名第32。

若以克而瑞的数据计,伯恩物业规模与远洋服务相仿,截至2020年末,后者在管规模约为4780万平方米;据东财Choice数据,远洋服务的发行市盈率约为20倍。

如果能够完成IPO,市场给到伯恩物业的估值,至少会与远洋服务相当,截至6月9日收盘,远洋服务市盈率为24.12倍,而市场上市盈率较高的物业公司,估值可高达七八十倍。

三盛在敲响资本大门之前临时调整战略,直接在市场上出售伯恩物业,无异于选择了一条更低价的卖身之路。

以碧桂园服务对蓝光嘉宝服务的收购为例。公告显示,碧桂园服务以约49.64亿元的代价拿下后者65.04%股权;截至2020年末,蓝光嘉宝服务的净利润约为5.5亿元。以此粗略计算,这笔交易中,碧桂园服务蓝光嘉宝服务的市盈率约在13.9倍。若此次仍为碧桂园服务出手,则其能给伯恩物业市盈率大概率不会高于给到蓝光嘉宝的估值水准。

有市场消息称,此次伯恩物业谈判的合作并购事项,其住宅部分市盈率不低于12倍,其他部分则在8倍以上;收购价或不低于12亿元。上述接近三盛的人士表示,该信息暂时无法确认。

对于三盛此番抉择,有业内人士分析,尽管单独上市可给到更高的市盈率,但通常是通过发售股份募集资金,所得有限;而收并购则可将物业公司全部股权出让,实现资金快速回流。东财Choice数据显示,远洋服务首发募集资金净额为16.34亿元;而全球发售后,公众持股占比仅为25%。同时,2021年上市的物管企业中,仅荣万家的募集净额突破了10亿元。

地产主业仍旧承压

多位业内人士分析认为,三盛选择直接转卖伯恩物业,与集团目前所处的经营压力或有关联。

“物业业务现在也算是潜力资产了,除非万不得已,一般不会出现急着卖的情况。”同策研究院资深分析师肖云祥认为。

嘉和家业物业服务研究院执行院长唐卓亦表示,从近期出售物业公司的案例看,多数是地产母公司面临较大资金压力,物业公司在其中的话语权并不高。

事实上,蓝光发展便通过出售蓝光嘉宝服务的股权实现了现金回流。

有不愿具名的地产行业分析师向记者分析,三盛集团多元化布局范围广而多,除地产外,还有教育、健康、科技等板块,但是这些多元化与地产主业协同性不高,投入过大且造血能力不足。

据三盛集团旗下教育类上市公司三盛教育披露,2020年其实现营业收入3.57亿元,同比下滑47.61%;归母净利润则扭盈为亏,从2019年的盈利约1206万元,变为亏损7.14亿元。今年一季度,仍未能扭亏,归母净利润为-747.93万元,较上年同期亏损扩大。

多元化业务发展欠佳的情况下,“在地产主业方面,三盛不够强,销售规模小。”上述分析师表示,“参考三盛控股披露的数据,其单城市产能(总销售金额/贡献销售的城市数量)不高,不到30亿元,而像新希望地产则能做到接近70亿元,三盛的地产这块做得不够扎实。”

克而瑞数据显示,2020年全年,三盛集团全口径销售额约为439.5亿元。而另据三盛集团旗下地产板块上市平台三盛控股披露,其2020年全年销售额约为241.28亿元;在其共计30个项目分布的约20个城市里,仅福州市合计贡献了逾30亿元的销售额,而其他城市则基本均低于30亿元,其中,杭州、成都等城市仅各有一个项目,销售额分别仅为18.03亿元、5.06亿元。

而林荣滨在2019年初就给三盛集团的地产板块设下了3年实现销售千亿的目标。即便以三盛集团全口径销售额计,其2020年全年不足450亿元的销售额距此尚有不小的距离。

在这一目标的驱动下,三盛控股也在持续努力,不断拿地增加土储。数据显示,2020年上半年,三盛控股新增13个项目,总土储约为609.48万平方米,同比增幅达142%。

不断扩大的储备规模,也推高了三盛控股的债务水平。截至2020年6月末,三盛控股银行贷款、其他借款等合计达101.39亿元;一年内到期的借款72.9亿元;同期,其现金及现金等价物仅约19.46亿元,现金短债比仅0.27,资金缺口约50亿元。

经过去年下半年的努力,这一状况有所改善。截至2020年末,三盛控股的银行贷款及其他借款共约165.34亿元;一年内到期的借款约为41.87亿元。同期,其在手现金共约73.86亿元。

由此计,三盛控股的现金短债比可达到监管要求,但借款总额增加的同时,三盛控股的利息支出亦明显增多。截至2020年末,其银行贷款及其他借款利息、债券利息合计约12.69亿元,而2019年这一指标为9.48亿元。

 

 

 

 

 

 

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