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安歆模式解构与拷问:住房租赁市场的“诗与远方”

来源:中国房地产金融作者:杨槟时间 : 2022-07-18 12:56
租赁机构化、专业化运营是未来行业发展趋势;租赁住房行业在规范化、标准化方面还有许多路要走。

文/杨槟 本刊记者

“过去的一年因为有投资人和客户对安歆的认可,安歆有幸拿到了全行业全年唯一的一笔融资。”上海锐诩企业管理有限公司(下称“安歆”)创始人兼CEO徐早霞日前接受《中国房地产金融》采访时表示。

与传统的长租公寓“高收低出”“长收短付”加速扩张的商业模式不同,安歆的模式采取的是B端付费、C端入住。据徐早霞介绍,由此能够确保稳定的出租率以及较低的获客成本。初始投入更少、坪效更高,因此利润更高、投资回收期更短。“安歆成功的奥义在于其轻资产的模式比例提升较快,进一步放大了资金的使用效率,具备长期持久的行业复利。”

徐早霞所指的“行业复利”涉及两个层面,从需求端来看,随着流动人口规模持续扩大和家庭户规模不断缩小,住房租赁需求旺盛。从政策端来看,中国近年加快推动住房租赁顶层设计,对住房租赁市场支持力度持续加大。

不过,住房租赁市场发展并非坦途。诸如房源供给与市场需求的错配、融资渠道单一、融资资金贵、参与租赁的银行主体不多等问题也不少,投诉纠纷不断等等,背后的根本原因是什么?未来又将如何演变进化,行业的“诗与远方”在何方?

一、保租房的历史与现实,亟待多主体协同

中国住房保障体系建设发轫于20多年前,1994年,国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》,提出向中低收入家庭提供具有社会保障性质的经济适用住房,拉开了政策性保障性住房体系建设的大幕。

此后,随着我国住房保障体系建设不断推进,廉租房、公租房都成为阶段性解决中低收入家庭住房难题的重要手段。

近年来,我国流动人口规模不断扩大,大量新市民、青年人的持续流入,使得大城市住房租赁需求不断增加,租赁市场供给结构性问题不断凸显。

在此背景下,中国推动住房租赁市场发展的步伐明显加快。2019年7月以来,住建部先后在24个城市进行了住房租赁市场发展试点;2021年7月,保障性租赁住房正式成为住房保障体系。

“全国各地的保租房政策陆续出台,加快保租房的发展,亟须多主体协同,达成发展转型的共识。”徐早霞在接受《中国房地产金融》采访时如是表示。

目前国内租赁市场国际背景的运营商集中在中高端服务式公寓市场。凯德集团旗下的雅诗阁公寓信托。国内运营商以万科、龙湖为首的地产系运营方及以魔方为代表的集中式公寓运营商、自如等分散式公寓运营商。

徐早霞认为,要明确政府、国企、银行、运营商等多角色的定位,诠释各主体在房源端、金融端、运营端发挥的价值,“租赁是民生行业,需要各方在价值链中充分发挥主体优势,任重道远。”

与公租房不同的是,保障性租赁住房是多主体投资、多渠道供给。供给主体可以是政府,也可以是农村集体经济组织、企事业单位、工业园区、房地产开发企业等市场主体。

土地来源呈现出渠道多样化,比如新供应国有建设用地、集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋等。

在金融端和运营端,继保障性租赁住房贷款不计入贷款集中度管理后,监管部门再度表态从金融端支持住房租赁产业。中国银保监会、住房和城乡建设部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》(下称“《意见》”)。《意见》从国开行、商业银行等主体出发,提出发挥各类机构优势,进一步加强金融支持。

“自2016年首批R4土地入市,国有企业逐步加入长租市场,从运营管理到逐步涉及各类金融尝试。”第一太平戴维斯公寓运营及资产管理部董事朱逸卿对《中国房地产金融》这样表示。

据了解,2021年11月26日,广州人才工作集团与建行广东分行、建信基金、建信资本就“广州香雪国际公寓”作为基础资产,为人才工作集团发行保障性租赁住房REITs产品签署合作协议。

2022年1月12日,南京市举行“保障性租赁住房项目集中交付暨新项目集中开工、公募REITs集中签约”活动,其间集中签约了3个保租房公募REITs合作框架协议,预计发行金额35亿元-40亿元。

二、投诉问题高企与商业模式的拷问

存在的问题也不少。据贝壳研究院提供的数据表明,在租赁领域,以长租公寓租房纠纷问题最为突出。长租公寓问题成为长三角地区年度五大投诉热点领域之一。从其调查数据与投诉案例来看,纠纷集中在以下三方面:一是合同类问题成为投诉热点。二是租金贷问题。三是服务质量类投诉问题。

虽然,全国各地的保障性租赁住房从供给端、金融端发力,但行业发展至今,一直面临着结构性等诸多压力。诸如房源供给与市场需求的错配、融资渠道单一、融资资金贵、参与租赁的银行主体不多。

物业端定位规划不清晰,物业获取成本高企。管理端存在管理效率低、收益低,缺乏体系化、智能化;资产端缺乏品牌议价能力、退出渠道单一等痛点问题。

种种问题纠纷不断,一个重要原因在于其商业模式难以持续,易产生经营风险。

经历之前一系列爆雷事件后,行业进入更加理性的发展状态。在房地产和租赁住房业务的调整和变迁中,运营主体开始思考发展节奏,期待构建一个可持续的行业发展生态。

据徐早霞透露,她将赛道聚焦于国内企业员工住宿,以现代服务业为主的企业基层员工公寓,打造的是TO B端产品。在市场更新迭代中,怀着对“产品为纲”的隐忧,在2021年调整安歆的发展思路,操刀升级产品线,逐步形成了多产品、多场景、多模式、多业态的业务矩阵。

租房人群随之扩大,通过其产品线可窥见一斑:青年社区、城市员工公寓、白领公寓、酒店式公寓、校园宿舍“歆微校”等,覆盖了企业基层员工、中高层管理人员、商旅人士、园区员工、学生群体等人群。

从场景来看,安歆的布局涉及大城市、园区和政府等多个方面,解决了原有老旧的宿舍无法满足员工需求的一大难题,方法是通过“招住培一体化”的服务,建立“员工的成长生活平台”,客观上帮助企业提升用人、留人的组织效率,以及政府外来人口管理效率和员工幸福指数。

在模式创新方面,徐早霞通过智能化管理,与政府与企业的资产合作模式升级,与政府业务协同发展,探索创新出“五库一平台”的园区数据智能化服务平台,打造“智慧园区”“智慧公寓”。

为政府量身定制保租房管理系统,打造从房源筹措、房源准入、精细化运营、数字化租客管理、智能硬件互联、租客管理的多维数字化管理平台,实现城市、园区、安防、消防、能源的多层级安全保障。

三、疫情既是“试金石”,也是契机

疫情之下,面对更复杂的市场竞争格局和市场竞争环境,必然将会对这些租赁住房企业带来严峻考验。有意思的是,多地长租公寓被陷资金链断裂困境,安歆扩张的步伐却丝毫不减。

徐早霞对《中国房地产金融》表示,从外部而言,加强对行业的规范和监管,迫在眉睫。但从企业内部出发,苦练内功,根据企业自身发展基因,有不同的切入口。于她而言,疫情是很好的“试金石”,疫情虽然给行业带来了很大的困难期,但是安歆团队成功通过了疫情对于业务的极限测试。

对于开发企业来说,既是一种机会,也是一种挑战。徐早霞分析,开发企业必须加强自身物业运营能力,构建并适应全新的发展模式。还需要具备三点关键能力。一是对市场要有深入理解;二是要有“看长”“行稳”的决心;三是要有深厚的能力建设和长期的投入。“在这样的基础上,围绕居住生活的大场景做创新性外延,探索更多可能性。”徐早霞表示。

不同阶段,企业的优势也不同。过去“营建时代”对重资产、建造开发型的企业比较适宜,因为各领域都需要基础性的建设,市场看重企业在资金、规模、建设上的能力。而现在“运营时代”,基础设施已经到位,各地落地筹建保障性租赁住房的主旋律将会从重建设转为重运营、看效果。

徐早霞预测,租赁机构化、专业化运营是未来行业发展趋势,帮助政府、国企提供专业的管理服务,为租客提供规范的租后服务同样如是。机构化和专业化运营包括对管理标准、产品结构、租后服务等各业务链条进行优化改造,通过数字化的能力建设提升管理效率等。

四、规范化、标准化还有许多路要走

“各地从政策到目标再到供给端,都在积极发力。需要在产品、服务体验,合规地进行升级。”徐早霞透露,在一个非标的行业当中要绝对自律,真正做到行业有标准,只有这样才能够实现健康的发展、持续的发展。

目前,保障性租赁住房成为“十四五”时期住房建设的重点任务,各地保障性租赁住房建设节奏加快,40城2021年建设计划已完成77%。

2021年来,重点城市保障性租赁住房建设不断加快。根据住建部数据,2021年全国40个城市计划新筹集保障性租赁住房93.6万套。1-9月,40个城市已开工建设保障性租赁住房72万套,占全年计划的76.9%,完成投资775亿元,南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁等6个城市已完成年度计划。

即便如此,保障性租赁住房仍然面临挑战。中国指数研究院分析,从供给端看,不同城市保障性租赁住房规划供应量与需求规模的匹配程度不尽相同。从需求端看,一些常住人口规模较大,毕业生人数众多的城市,新市民、青年人租赁住房需求旺盛的城市,需要重点发展保障性租赁住房的城市定量。

如何有效落实土地、财税、金融等方面的支持政策,使市场主体能“算得过来账”,积极主动地参与保障性租赁住房投资和运营,也是各地政府都会面临的一大挑战。

未来,随着保障性租赁住房的大力供给,大城市住房租赁市场的结构性问题有望得到改善,租赁市场相关规则、政策、制度也有望加快完善,住房租赁市场的发展环境将进一步优化。住房“租赁时代”或将到来。

贝壳研究院则指出,住房市场的规范发展,需要各参与主体的共同努力。政府首先应加强指导与监管力度,净化行业消费环境。其次,企业应强化自律行为,规范经营,形成多方共建的消费维权新生态,确保租户的问题得到妥善解决。显然,租赁住房行业在规范化、标准化方面还有许多路要走,任重道远。

本文节选自《中国房地产金融》杂志5、6月合刊

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