为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展。11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称“《通知》”）。

《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《金砖财经》表示，此次政策是预售资金监管方面的明显放松政策，对于房企预售资金的盘活和改善流动性问题具有积极作用。一是，银保监会对于预售资金政策做了调整，防范各地过严管控预售资金的使用。二是，银行保函制度置换预售资金的操作被正式认可。过去此类做法是存在疑虑的，有些地方甚至不允许。此次银保监会的定调，有助于各地工作的开展。通过银行保函的方式来置换预售资金，减少了预售资金的沉淀，对于加快此类资金使用和周转有积极作用。三是，银行保函政策出台，其实有一个大背景，即近期高层关注了处于流动性风险边缘线的企业。此类企业总体是安全的，但若是资金面出问题，也容易产生新的房地产企业风险事件。所以和此前对民企担保发债的思路是高度一致的。四是，此次被置换出来的预售资金，在使用方面已有非常大的创新，通俗说“可以盖楼也可以还债”。这也有助于房企通过此类资金来更好地偿还债务，有助于债务风险的更好化解。

在对保函的额度和期限要求方面，《通知》要求，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

严跃进认为，根据项目竣工和房屋销售款之间的关系，此次置换出的资金约占房屋销售款10%的规模，这意味着能为房企增加“房屋销售款*10%”的资金额度，其改善流动性的意义是积极和显著的。

在资金使用方面，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等。严跃进说，过去对于银行保函置换预售资金的操作，更多是明确要用于工程建设，而此次增加了新用途即偿还债务，这具有突破性和创新性。

《通知》的发布和实施，将帮助优质房地产企业缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。下一步，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行将密切沟通协作，联合做好《通知》贯彻落实工作，指导商业银行依法合规开展保函置换预售监管资金业务。

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