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陈啸天:围绕着空间赋能的大创新、大创业时代已然到来!

来源:中国房地产金融时间 : 2022-12-29 22:58
回顾2022年,房地产始终没有走出“三境”——政策窘境、行业困境和企业险境,展望2023年,行业是否能够触底恢复?新模式究竟是什么?企业与地产人如何顺变?一系列问题待解。

距离2023年还有2天的时间,是时候复盘一下即将走过的2022年了。2022年,对于每个人来说,都是不平静的一年,身处地产行业的你我他,相信更是感受深刻。

回顾2022年,房地产始终没有走出“三境”——政策窘境、行业困境和企业险境,展望2023年,行业是否能够触底恢复?新模式究竟是什么?企业与地产人如何顺变?一系列问题待解。

2022年12月29日,在亿翰2023年度策略会上,我们带着诸多疑问,与亿翰智库董事长陈啸天先生展开了一场对话。

01 2022年最深刻的认知——心怀敬畏

问题1:今年房地产业始终没有走出“三境”——政策窘境、行业困境和企业险境。您对2022年有什么深刻的感受或认知吗?

回顾2022年,给我们带来了极大的冲击、震撼以及相应的反思,如果要用一个词来概括内心的感受,那就是:敬畏!

一是敬畏大自然的力量

通过这次疫情,我想大家感受也很深刻,人类在大自然面前是很脆弱的,也是有心无力的。好比当下完全治愈新冠的药物是不存在的,它变异得太快了,我们更多能做的也只是防范和提高个人免疫力硬抗。敬畏大自然力量的同时,也时刻提醒自己,对做企业或个体来说,万事万物都充满了偶然性,时代的尘埃对个体的冲击是巨大的。

二是敬畏政府的决心

通过这一轮整个经济结构的优化和地产行业的调整,我们能感受到政府的决心。如果往前追溯,其实国家自2016年开始,已经花了六年时间调整金融杠杆了:从第一波的地方国有平台去杠杆,第二波央企去杠杆,第三波民营企业海外收并购的去杠杆,第四波金融体系的去杠杆,到第五波才是地产行业的去杠杆。层层加码,不断增压,最后走到现在,地产业的现状大家看到了,在这期间,我们就能看出政府的决心和定力。

在去金融杠杆这方面,我想我们各行各业,尤其是地产之外的其他行业,像早年的钢铁行业,之前民营企业海外收购并购,P2P行业等等,会深有体会。我相信,这次全地产行业的人真正的切身的感受到了政府的决心和定力。

三是敬畏常识和规律

我们地产行业的人可能都有个疑问,为什么打地产打得这么重?为什么会这么使劲的打?但实际上,从常识的角度,客观上来说,我们也需要尊重常识与敬畏常识。为什么说,有三方面的原因。

第一,行业自身处于高位,已经进入存量阶段;我们需要清醒的认识到,房地产行业从98年的23号文发布到今天,20多年的时间,整个行业的突飞猛进,建筑了约300亿平米的建筑空间,这个量是非常大的。地产行业客观上说已经到了一个高位,不再是起步之初,而是进入了存量阶段,不再是增量阶段了,这个是需要清醒的认识到的。

第二,政府的角色从帮扶到规范;我们也需要深刻的认识到,行业起步之初,政府会出台帮扶政策,推动行业高速成长。在推动行业上行的过程里,实际上我们政府为这个行业买单了很多,包括税费的减免,包括过去这些年,因为房地产高速发展过程中引发一些社会性的问题,政府都是优先考虑到经济发展,考虑GDP,考虑地产行业的支柱地位。对于类似一些环境污染、拆迁纠纷、粗制滥造等等这些问题可能都是在尽量的把它弱化掉。到今天,从政府的角度来说,从“扶上马,送一程”到“边界设定,路靠自己走”,政府开始着手规范行业很多问题。

第三,清醒的看到,从当下国际竞争的角度来看,地产行业的发力是有限的。国家当下在科技竞争方面,面临巨大压力。在同各国科技比武的过程中,地产行业作为一个并不是以科技为主导的行业,当前的权重占比必将下行。事物的发展是波浪式前进的,而地产行业的自身特征,也决定了在当下时局中更需要敬畏国家经济社会发展的惯性和规律。

简单来说,对于人类的脆弱性、行业的脆弱性,以及企业和个体的脆弱性,我们必须满怀敬畏之心。

02 解决当下的核心问题,让杠杆降下来,质量好起来,发展顺起来

问题2:在政策、供应、企业经营模式等方面,您认为行业当前需要解决的最核心问题是什么?

我们都知道,前面所讲到的房地产业发展到今天,客观来说,它的惯性路径其实已经出现问题了,或者说它已经不适应于当下国家经济以及社会发展的要求,这块必须要转型,我们一直讲“纲举目张”,如果说纲不举,目就不能张,至于刚才所提到的,所谓的供应也好,企业经营也好,都是目,我们需要解决的是纲的问题。

这个纲是什么?2021年11月刘鹤副总理发表《必须实现高质量发展》署名文章已经提出 “良性循环”,同年12月中央政治局会议首次提出“良性循环”,12月中央经济工作会议提出“新模式”。我想良性循环更多也是建立在新模式的基础上,因为有了新模式,它自然会良性循环,所以我觉得这里面最核心的一个问题,就是刘鹤副总理一直提到的新模式的问题。过往的房地产行业,基本的发展路径和代表模式是什么,我们都清楚的——高周转、高杠杆、高负债等等,这是我们过去这些年最典型的特点。我们简单的把它总结归纳起来,其实就是“大干快上”的逻辑。在大干快上里面,我们很自然就不那么重视质量。当下进入新时代,我们国家提倡高质量发展,所以既然原来大干快上的模式已经不成立,我们必须要提出新的模式。

客观来说,当下各行各业,上上下下,或者各家企业,包括金融机构和房地产相关上下游的产业链,各种参与主体都在等着新模式,到底什么时候出来,所谓的纲举目张,也就是这个意思。

我认为关于新模式可能有以下七个方面的表述,我把它总结为28个字:房住不炒、租购并举、去金融化、国资主导、高质发展、保障民生、疏通堵点。

第一个,核心指导思想或者宗旨,叫做房住不炒,是指导我们整个行业发展的核心规则,而且已经坚持了这么久,已经写入到我们二十大的报告里面。

第二个,供应结构角度,是租购并举,最近很多官方表述里面也频繁出现,行业未来的供应结构不应该只是一个销售型的,它应该还有租赁型的,市场必须要期待租购并举。

第三个,杠杆角度,我称为去金融化,因为要确保这个行业不再是大干快上,这个模式不再是过度的放杠杆,因为这个模式可能带来潜在的金融风险,所以必然会坚守去金融化。

第四个,行业格局角度,按道理接下来可能是国资主导,这一点实际上也不需要做预测和判断,当下已经成为现实了。这段时间以来,我们看到增量的土地市场,国有企业拿地的比例基本上就达到了八成甚至以上。民营企业的权重较低,民营企业和外资不到两成。

第五个,发展重心角度,是高质发展,前面也说到,大干快上的阶段,往往忽视了质量,这个质量不仅仅指产品的质量,更是企业的发展质量,产品质量把控不严,损害了消费者的利益,同时也间接损害了企业品牌;而且企业大干快上,更多的追求是规模本身,效益和利润上其实并不乐观。现在环境变了,追求快已经不合时宜,也没有空间可言,后续发展的重心一定是要高质量发展,这样才有可能在激烈的竞争中赢得一席之地。

第六个,社会责任角度,保障民生,我们都知道,过往房地产行业的高速发展中,房地产行业在整个经济发展中扮演的角色更多是在经济层面,而现在经济发展到了新的阶段,只有速度显然已经不够,房地产行业也不能再带来更多增量动能,房地产行业也需要重新确立自己的定位,在民生保障、社会责任上也需要有更多担当,其实这个倒是很好理解,“保交楼”就是一个鲜明的例子。

第七个,产业链协同角度,叫疏通堵点,房地产发展这么多年里,其实需要走通各条道,一些堵点要及时疏通,确保房地产行业的发展既能带动其他行业的发展,又不会挤占其他行业的资源和空间,形成一个良性的生态。

良性循环,这个词已经提了一年多了,我理解这是与新模式一脉相承的,前面也有提及,房地产行业不仅要发展好自己,更要服务好实体,带动上下游产业链发展,新模式走通了,良性循环目标自然也能达成。

我个人理解,良性循环可能有四个方面:

第一个是,产业的循环,这里是指房地产行业与实体经济发展要是良性的;

第二个是,市场的循环,就是从供需关系的角度,去解决每年市场的开工、竣工、成交、投资要有多大的量等;

第三个是,业态的循环,这个主要指企业的业务选择上,要有选择,哪些是适合的,要做好战略规划,哪些是不适合的,要尽快瘦身,能减则减,能清则清;

第四个是,要素的循环,土地、金融,财税、人才等要效用最大化。

归结起来,其实当下行业最核心的问题就是要构建新模式,实现良性循环

扩大内需,房住不炒;

存量主导,租购并举;

杠杆重塑,去金融化;

格局变迁,国资主导;

靠拢实体,高质发展;

民生为本,服务大局;

疏通堵点,良性循环。

从而让企业杠杆降下来,质量好起来,发展顺起来;让政府笑起来,产业链活起来,消费者稳下来。

03 短期:不乐观!行业仍未着陆,谨慎看待2023年的市场行情

问题3:目前,地产政策放松了,疫情管控放开了,我们也看到市场上对于2023年的判断是“弱复苏”。您认为2023年房地产市场会触底恢复吗?

2023年大家都在说“弱复苏”,这点我基本上是认同的,换句话说就是不会太乐观,或者说是比较谨慎的乐观。因为之前我们讲约束整个地产行业回归的三个因素已经出现转向了,三个因素——第一是疫情,第二是经济基本面,第三是行业自身的政策问题。从这三个角度来看,疫情管理政策开始放开了;经济方面我们也看到国家大的指导精神,目前已在积极的提倡内需,内需里面很明确提出来的就是住房消费。而且时隔多年,又放到了“第一顺位”的角度提出来,这是关于住房消费、新能源汽车和养老服务等消费的重新回归,而且住房消费放在第一位,应该说是比较积极乐观的方向;地产的救市政策也不断在出台。

但是从另外一个角度来看,我个人对于短期的房地产市场还是有比较大的担忧,说得更直白点,我不认为短期内房地产行业能够快速恢复,原因跟前面讲的相似。

第一,疫情管控放开只是起点,疫情影响降到最低还需要经历较长的过程。目前随着奥密克戎毒性的逐渐减弱,我们国家也放开了疫情管控政策。当下因为人员的加速流动,以及奥密克戎极强的传染性,在短期内,我们会感受到全社会大范围、高频次的感染奥密克戎,“阴转阳”到“阳转阴”这个过程是需要时间的,况且我们基本上只是第一轮。而我们要知道,每一轮的感染都会导致局部区域正常的经济社会活动受到干扰。

第二,我国经济基本面仍面临较大挑战。近期很多国际性的研究机构、非政府组织等等都纷纷表态,2023年全球贸易量可能会全方位下降。而之前因为疫情原因,很多国家已经抢占了部分本属于中国的外贸份额。这是外贸,内需方面我们也要看到,由于疫情影响,很多产业链都遭受了重大冲击,我们普通老百姓等对未来收入的预期是不乐观的。况且,我们也清楚,经济恢复不是一蹴而就的,相应的,我们老百姓对于收入预期的调整也是需要时间的。

第三,先有触底再有恢复,但目前行业仍未触底。从行业的角度来看,当前房地产市场仍处于下行阶段,还没有走出底部,不排除硬着陆的可能。虽然当下也有人定义房地产已经软着陆,但我认为,房地产行业仍在惯性的往下走,并没有实现着陆。所以从个人的角度来说,我是非常希望行业能够尽快触底,这之后我们才能再谈恢复或者发展。

所以如果问我对于未来的看法,从我的角度来看,我们现在只能说争取在明年6.30左右先触底,然后再去谈“弱复苏”。我认为,明年上半年是行业触底的过程,明年下半年才是一个弱复苏的过程。如果说中间还有其他因素的干扰,或者有其他不确定性的事情发生,不排除地产触底的时间还要往后移,所以对2023年我只能保持谨慎乐观的看法

当下,虽然从地产政策、疫情管控政策、经济政策以及高层表态来看,转向已经十分明确了,但是我们仍然需要看到疫情的干扰,经济冲击对居民未来收入预期的影响,并且这些影响真的很大。就算这些情况在未来会回归、会回复,它也一定是需要时间的。

从另外一点来说,缩短行业触底企稳的时间,可能还需要更多、更实在、更给力的政策。关于之后给力的政策方面,我个人还是建议要遵循以下几个大的原则:

第一,要出全国性的政策,“一城一策”本身的出发点是好的,但是在当下可能全国统一性的政策更为有效。国家可通过明确限购、限售等限制性政策宽松的底线,制定全国性政策,各城市据此严格论证后公开发布,稳定市场预期,避免高频、非公开的政策调整进一步加重购房者的观望情绪。

第二,要出多部委协同的政策,唯有这样才会尽量避免部委与部委之间的掣肘,政策才有效。

第三,要出稳定中心城市的政策,因为中心城市的房地产市场对周边或者低能级城市有带动作用,稳住了重点中心城市的房地产市场,才有可能稳住全国的房地产市场。

第四,要出支持改善的政策,不仅仅出支持刚需的政策,改善型需求的政策还是不够。

第五,要持续跟进落实已出台的政策,像很多支持企业发展的政策,很给力,但是落地了几家企业,落到企业身上能有多少,都需要不断去落实去跟进。

我也相信我们国家制定这类政策的决心和定力,但同时也确实需要在落实中不断修正与完善,多方听取意见建议。

04 空间赋能大时代呼之欲出,对行业未来充满希望

问题4:现在国家高层开始重提“房地产是国民经济的支柱产业”,您怎么看?从中长期的视角来说,房地产业的角色会不会发生变化?

中长期来看,虽然房地产行业进入存量阶段,但是其支柱性地位仍是毋庸置疑的,我们需要一个新模式的引领。我觉得解决问题的最好办法就是重新定义问题:当我们把过去二十多年的地产开发业,站在国家社会发展的高度和视角来看,可以看作是空间建造大时代;那未来,我们就应该进入空间赋能大时代了!毕竟二十多年的时间里,我们建造了300亿平米的空间,为了美好生活的目标,可以从科技、文化、大数据、绿色等等无限多的角度去赋能!

正是基于这点认知,我个人认为空间赋能的大时代已经到来,围绕空间赋能大时代的大创业、大创新潮流即将到来

我把过去房地产行业走的路称作空间建造的大时代。过去二十多年来,房地产行业为社会增加了将近300亿平米的空间,这样一个惊人的速度确实达到了1998年房改的政策初衷,即大幅提升和改善我国居民的居住空间和环境。

但有了空间之后,怎么让我们的生活更加美好?现在的物理空间缺少内容或者说内容还不够,比如说智能化、绿色、恒温、恒湿、恒氧等等,最近几年这些条件都在升级和改善,未来我相信人工智能机器人、大数据、智能化等所有这些内容都将在空间中不断升级迭代。

过去我们快速建设了超过300亿平米的空间(只是地产相关,不含市政等等公共空间),这些空间未来都需要内容以及内容的不断升级迭代,未来我们需要积极去为空间服务

(1)将空间分为四类

我将空间分为四类,第一个是生活空间,即过去存在和未来新建的居住小区;第二是商务空间,即办公、酒店、商业等;第三个是产业空间,即产业园等围绕产业的空间;第四个是市政空间,它涵盖的范围很广,例如机场、高铁站、地铁站、学校、医院、音乐厅、体育场甚至道路。

(2)未来内容空间是非常巨大的它很有可能是50年、80年甚至上百年的发展周期主要基于以下“两个非常大”和 “一个无止境”。

两个非常大:一是我们已经构建了非常庞大的空间,二是我们有非常庞大的人口基数。

一个无止境我们对于美好生活的追求是无止境的,我们每一项科技进步和技术升级都有望为空间赋能再去推动和实现一遍。比如说建筑的材料能否再升级、家庭Wifi能不能更快等等。

(3)如此巨大的内容空间带来的是广阔的发展机遇,未来行业绝不仅仅是纯粹的拿地盖房卖房,未来它的产业链会非常宽、非常广。

这样广阔的空间需要社会各行各业一起参与进来:物业管理可以进来,大数据可以进来,智能化、自动化硬件和软件可以进来,社区团购可以进来,商场运营可以进来,物业租售也可以进。

总而言之,我们把房地产行业前半段看成以建造空间为主,后半段将以空间赋能为主过去我们积累了巨大的存量空间,未来我们对于美好生活的追求是无止境的。空间赋能是一个值得全民投入的领域,对于房地产行业中长期我们都应该抱着非常积极的态度

05 扪心四问、拥有宽幅人生

问题5:请您谈谈对当下地产人个人发展的建议?

对于房地产行业的从业人员来说,这一轮可能会是一个巨大的淘汰,非常残酷。裁员50%的,那都是良心企业,普遍的都是70%的,甚至还有更多的。

对于一个企业来说,基于国家政策的转向、市场需求的调整,企业做出自己的组织优化也无可厚非。只要符合国家的法律,做出该有的补偿,就行。从个人的角度,客观来说,只有零和一的结果。

我觉得房地产行业的人具备一些特别的能力,可能也是利于转行的。

首先,统筹金融的能力很强,也很溜。这个能力在实体行业里面是很缺的。

其次,地产企业说到底是一个资源的整合者。是把金融银行的钱,政府的地,设计,建筑,销售等等供应链企业整合在一起。所以地产行业从业者的整合能力是很强的,而产业类企业里就缺乏这样的人。

第三,因为地产企业很多都是全国化布局,需要跟各地方政府沟通交流,要对政府的行事风格了解,清楚政府的诉求。这些人对于产业企业来讲,也是非常需要的。

第四,因为地产人这些年全世界的到处考察,发现好的项目,好的这种眼界,也是非常适合运用在其他产业上的。

所以地产行业的从业人员,应该把自己优势的能力好好理一理。在这样一个大的调整的时代,可以继续施展抱负,能够为社会的其他领域去赋能,继续去做出贡献。

当然地产人才也有显著的不足,主要表现在:

第一,因为这个行业过去这些年是高杠杆的,所以在成本的控制意识上是极差的。

第二,也因为过去行业高度放杠杆,这个行业的人可能赚钱太轻松了,大手大脚消费成为了习惯。

第三,由于是整合型路径,很多地产行业的人眼高手低非常明显。

所以很多地产业的人出来创业,我都是劝导他们不要着急。相对他们的优势来讲,这些能力的不足在当下可能会要命的。尤其在当下,当大家的心态还有问题,还摆不正的时候,更会出现问题。

每个人行走在人世间,活在社会上,要经常问问自己的内心。我有四个问题,经常会和自己交流,也想和各位交流。

第一,你的钱还在不在?

过去这一年,大家可能要清楚地认知和承认人的能力是次要的。企业快速地发展和国家的政策有关,我们所享有的各种红利,包括产业红利、人口红利、政策红利,个人肯定是有贡献的,但更多的是外力以及那个宏观层面国家所赋予的,它们才是最主要的。

现在凭运气赚的钱,就好好地把它捏住。不管是企业还是个人,要算好自己的安全边界。看看那些会引发突发风险的黑天鹅事件还有没有?

第二,你的健康状况怎么样?个人健康真的要守住,这个无需多言,大家都明白。

第三,你核心的朋友还有没有?

我们每个人似乎都有很多朋友,但你的核心朋友到底有几个?到了现在这个时间节点,还有几个?虽然一辈子可能会有很多朋友,但真的可以跟你掏心窝子聊天的那种,真的不多。所以你要去看看这些掏心窝子的朋友还在不在你身边。

第四,你的初心还在不在?

房地产行业的人容易浮躁,尤其是中间那一层。我见过这个行业的高管、总裁、企业家,大多数心态还是摆的很正,很低调,很谦虚,但也有大多数在这个行业浸润很多年,容易浮躁,容易飘,容易把平台当做是个人的能力,容易把这个时代的红利,国家所赋予的红利当做是个人的能力。

因此我们要问问自己,我们的心,我们当初刚进入社会,刚进入这个行业的时候的理想还在不在?这些年行走下来,你是不是忘记了当初的你,是不是还回得到当初的你。

我们的人生应该是一个宽幅的人生。举个例子,比如农村长大的我们,到了农村就该脱下西装皮鞋走进田里面去插秧,去收割水稻,去吃农村的饭,去住农村的房。回到办公室你就应该躬身入局,努力工作。出差可以住五星级宾馆,也能住如家、汉庭。

简单来说,有着对美好生活的愿景,有着自己执着的追求,你不是只能在一个很窄的区域里生存。这种人往往就很容易情绪化,很容易因为某种环境的变化,变得不高兴,也很容易因为某件事变得很飘。

我们要有自己的价值追求,真的需要为这个社会去做点事。不是不要赚钱,赚钱为自己创造财富,并不影响我们去对社会积极做出贡献。要有一点家国情怀,有一点为这个社会做点事情的情怀。人不应该只是活得那么粗俗,活得那么功利,我觉得没必要。

我现在跟很多朋友都在讲,对未来可以谨慎,但也不必太过悲观。

最后想和大家说——

空间赋能大时代已经到来,围绕着空间赋能的大创新、大创业时代也已经到来!积极乐观去主动拥抱吧!

 

 

 

 

 

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