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房企合肥抢滩术:强强联手 曲线拿地

来源:中国房地产金融作者:程欣 时间 : 2017-07-17 12:42
越来越多的迹象表明,中小房企正在被大的地产公司并购,甚至是退出房地产业。

随着国内各地楼市调控政策持续深化,房地产上市公司分化态势进一步加剧,行业集中度进一步增加。地产圈“大鱼吃小鱼”的现象进一步凸显、“抱团取暖”现象也屡见不鲜。

去年至今,由于合肥地价压力增大、土地供应“僧多粥少”、大牌房企进入希望有本地开发商带路,因而并购模式受到热捧,合肥楼市出现了一股“房企并购潮”。

 

强强联手各取所需

去年合肥拍下了不少高价地,同时高成本与高风险并存,所以不少企业纷纷采取“强强联手”、“抱团取暖”的方式降低风险,从而达到“双赢”的局面。

2016 年10 月31 日, 合肥万科与安徽房企文一集团宣布共同开发肥东FD16-12 号地块。万科的出发点是寻求土地与客户资源,而东城作为文一的大本营,目前在肥东已经开发了文一名门云河湾、文一名门东隅等众多项目,对于肥东市场有深入了解,此外拥有庞大的客户资源,这对万科来说是最大的互补。

就文一来说,与万科合作是为了提升品质,万科拥有完整的产品体系、较为成熟的精装体系及扎实的产品功底,转型时期的文一可以学习万科的成功经验,提升品牌影响力。

巧合的是,今年3 月29 日,泰禾集团发布公告称,旗下全资子公司武汉泰禾房地产开发有限公司以2.24亿元受让安徽文一投资控股集团庐阳置业有限公司40% 股权及相关债权。标志泰禾集团将正式进军安徽。

6 月12 日淮南寿县新桥国际产业园管委会发布最新公告,阳光半岛债权人委员会选择恒大地产阳光半岛首选重整投资人。盘活烂尾、重整资源一向是恒大擅长的项目。恒大肥东项目、恒大水晶广场都是通过收购而来,此番恒大成阳光半岛最大接盘者,号称“百亿文旅”8000 亩地10 万套房子,恒大一口吞下巨无霸,日后利润可观。

 

融创曲线拿地

去年一二线城市土地市场竞争越发激烈、土地成本和溢价率不断攀升,各大商业地产企业唯有通过并购的方式曲线拿地,才可在一定程度上降低土地成本及投资风险。如并购狂人孙宏斌带领下的融创中国,2016 年前后接手莱蒙国际、联想控股等众多物业项目,全年有2/3 土储来自于并购。

2016 年9 月18 日晚,融创中国和联想控股发布联合公告宣布,于9月16 日,融创中国的附属公司融创房地产与联想控股附属公司融科智地签订两份框架协议,融创以137.9 亿元代价收购联想旗下融科智地42 个物业项目权益。

根据此次发布的公告显示,融科在合肥的3 个项目均涉及其中,同时还包括安徽融科智地公司,总建筑面积约258 万平方米。其中,涉及融科九重锦100% 权益,包括住宅、商业、车位;涉及融科梧桐里60% 权益,包括住宅、车位;涉及融科城41.5% 权益,包括住宅、商业、写字楼及车位。

 

房企并购2018年进入高潮

近来,越来越多的迹象表明,中小房企正在被大的地产公司并购,甚至是退出房地产业,多位业内人士认为,这一形势在2018 年将会加剧。

除获取土地难度增加之外,监管层对资金的收紧也加快着中小企业的转型和退出。监管层对房企公司债发行门槛标准的调整则是最好的例证。

在新的发行标准里,房企的资产额度、在一二线城市的土地储备等均成新的门槛,这导致许多小型企业失去发债资格。如是,未来在行业集中度提升的驱使下,房地产业内的并购只会越来越多。

从金融角度来说,房企并购不仅能够使房企躲避竞争漩涡,还能大幅降低企业扩张成本。相比于招拍挂方式,房企通过并购通常能直接获得在建或竣工项目,开发周期短、回笼资金快。

从行业来看,房企并购热潮持续,行业格局产生积极变化。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,“一方面并购有助于降低烂尾楼等现象的出现,同时也在一定程度上说明房地产行业集中度在进一步加强。”并购确实是当今条件下房企的一大出路。

 

不想被并购怎么办

适者生存,房企如果不想被其他公司并购,该何去何从。

靠赌运气做房地产是做不久的。过去十几年的房地产市场,调控一直不断,每一次企业都差一点死去,最后是靠政策放松,才又活过来。这种靠天吃饭的心态只会让房企走向死胡同。

如朗诗地产便另辟蹊径,将目光转向绿色地产的开发。因为专业领域的优势,朗诗从2014 年开始就力求开展合作开发、小股操盘、委托开发、兼并收购等各种轻资产业务类型。

朗诗的转型留给我们思考的是,不要生硬地套用和模仿大房企的方式,要善于选取适合自己企业的,不是像大房企那样重砸资本才能整合这个行业,其实玩转了技术也可以突出重围。

此外,很多企业最后走向被并购之路,是因为不够坚持,光有品牌不够,还需要有强有力的核心竞争力。没有让其他竞争对手望而生畏的核心竞争优势。这让开发商往往是被动转型,被资本整合,或者高利率借贷并购,却没有能力通过专业优势特长,整合其他房地产企业。

很多成功的案例表明,中小房企,要想在未来的5-10 年后仍然活着,需要聚焦的不光是钱和土地,还需要根据自己的核心价值,培育同行无法企及的核心特长,而这才是真正的存世之本。

 

 

 

 

 

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