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长三角城市群:世界级城市群的房企机遇

来源:中国房地产金融作者:刘本迪时间 : 2017-11-20 10:14
强大的人才吸附力、国家级的战略支持,以及全球最发达的高铁网络,让长三角城市群迅速向世界五大城市群看齐。

根据21 世纪经济研究院的数据,在 2016 年全国城市 GDP 排名中,上海以 2.75 万亿元位列第一,苏州、杭州、南京、无锡、宁波进入前 15 名。也就是说,在《长江三角洲城市群发展规划》所定义的长三角城市群中, 有 6 座城市进入 2016 年城市 GDP 排名的前 15 名,占比达到 40%。

 

在这份排名中,苏州和杭州进入前十,苏州以 1.55 万亿元位列第七,杭州以 1.11 万亿元位列第十。此外, 南京、无锡、宁波分别排名第 11、第14、第 15 名,2016 年的 GDP 分别为 1.05万亿元、0.92 万亿元、0.85 万亿元。在2016 年GDP 突破万亿元的12 个城市中, 长三角城市群中有 4 个,占比 1/3。

 

武汉大学区域经济研究中心主任吴传清教授表示,长三角城市群的定位是世界级的城市群,带动整个长江经济带的发展,是整个长江经济带的龙头。

 

人才吸附

 

近几年,逃离北上广深一直是个热门的话题。一线城市的高房价、落户难、激烈竞争,让刚毕业的大学生以及一些有一定工作经验、但是看不到“落脚”希望的职场人士,转向二线城市寻求发展。

 

骆丹(化名)是 1982 年出生的湖南人,大学毕业之后她离开长沙, 去北京创业,做电子商务,其公司主要做一些外国商品的地区代理。在北京待了 12 年之后,她在今年把公司搬到杭州,一方面是因为北京各方面的成本越来越高,另一方面是因为杭州的物流“比北京更好”。

 

她告诉《中国房地产金融》,搬到杭州除了是一个创业层面的考虑, 也是一个个人层面的考虑。“我在北京就只有一个车牌,其他都没有。” 她说。

 

一线城市溢出的人才,是二线城市争抢的对象。根据《经济参考报》的报道,目前二线城市对人才需求强烈,争取的对象不仅包括骆丹这样有经验的职场人,还包括将近 800 万的大学毕业生。

 

根据智联猎聘发布的调研报告, 2017 年应届毕业生签约二线城市的比例,与北上广深持平。希望在二线城市就业的比例高达 37.5%,高于一线城市的 29.9%。从流入数据来看,一些二线城市表现突出,杭州的人才流入率高达 11.78%,排名第一。

 

杭州对人才的吸引,离不开战略层面上的政策支持。

 

十年前,浙江省以杭州为圆心, 以 180 公里为半径画一个圈,覆盖杭州、湖州、嘉兴、绍兴等城市,这个面积 3.5 万平方公里的圈就是杭州都市圈。十年来,政策的支持——尤其是基础设施和交通项目,让杭州都市圈的地区生产总值在 2016 年达到近2.2 万亿元。

 

政策之外,产业是杭州另一个吸引人才的地方。

 

众所周知,BAT 中的 A(阿里巴巴)就在杭州。阿里巴巴的体量无需赘述,值得注意的是,其增长速度同其体量一样引人注目。进入 2017 年,

阿里巴巴的市值先后突破 3000 亿美元和 4000 亿美元,10 月中旬甚至一度超越亚马逊,达到 4700 亿美元。

 

“双 11”的淘宝和天猫,一如既往地创造巨额的交易量,但是背后的阿里巴巴,已经远远超越了大部分人心目中电商的范畴。金融、物流、阿里云等业务,正在扮演越来越重要的角色。

 

这当中,人工智能是一个正在迅速崛起的板块。由杭州市政府推出、阿里巴巴重点参与的“城市大脑”智慧城市建设计划,于 2016 年 10 月公布,已经在杭州的政务、交通、租房平台等方面有所推进。以阿里巴巴为代表的产业升级,大大提升了杭州的人才吸附力。

 

在长三角城市群中,苏州作为另一个进入 2016 年城市 GDP 前十的城市,产业结构更偏制造业。10 月16 日,随着聚灿光电在深交所创业板挂牌上市,苏州的 A 股上市公司数量正式破百。值得一提的是,苏州上市公司在快速增长的同时,结构也在升级和优化。

 

数据显示,新兴产业在苏州规模以上工业中的占比,从 2010 年的28% 提升至 2016 年的 49.8%。根据第一财经的报道,目前以新能源、生物技术和新医药、高端装备制造为代表的高技术、高附加值产业,正在成为苏州经济发展和产业升级的主力。

 

房企涌入

 

新力地产是一家江西房企,在克而瑞发布的《2017 年前三季度中国房地产企业销售 TOP100》中,以 256.1 亿元的销售金额排名第 52。据了解, 今年年底到明年,新力地产在环上海地区会陆续推出五个项目。

 

新力地产客户价值中心总经理薛金江向《中国房地产金融》表示, 新力重点布局一线城市周边的溢出城市,长三角是其瞄准的三大区域之一。“包括以上海为中心的苏州、昆山、无锡,以及未来可能的嘉兴、杭州, 我们都会进入。”

 

中国社科院财经战略研究院城市与房地产研究室邹琳华博士对《中国房地产金融》表示,长三角城市群里的三、四线城市,受上海、南京、杭州等大城市的外溢影响,会有很大的发展前景。

 

新力地产对于长三角的重视还表现在,今年年中其总部从南昌迁至上海。根据不完全统计,2017 年将总部迁至上海的房企有中庚集团、2016 年有东原地产、正荣集团、融信中国、中梁地产、禹州地产等等。

 

在邹琳华看来,房企对于长三角的重视,是因为长三角的人口流动性强,所以刚性需求是存在的。

 

“就算不是用来做投资,只是用来住,也依然有很大的需求。”邹琳华说,“楼市调控、金融监管和去杠杆,长期来讲都不会对市场有太大的影响,因为需求大于供给。”

 

中原地产研究经理卢文曦对《中国房地产金融》表示,从战略布局的角度来看,长三角城市群是有一定的机会的。“国家层面的规划已经正式出台,所以不会有太大的风险。”

 

2016 年 6 月 1 日,国家发改委和住建部联合发布《长江三角洲城市群规划》,当中提到:长江三角洲城市群是我国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强、吸纳外来人口最多的区域之一,是“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带,在国家现代化建设大局和全方位开放格局中具有举足轻重的战略地位。

 

根据《长江三角洲城市群规划》, 规划范围主要包括 26 个城市,除去上海,江苏有 9 个,分别是南京、无锡、常州、苏州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州;浙江有 8 个,分别是杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州; 安徽有 8 个,分别是合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城。

 

数据显示,规划范围的国土面积 21.17 万平方公里,2014 年地区生产总值 12.67 万亿元,总人口 1.5 亿人,分别约占全国的 2.2%、18.5%、11.0%。

 

高铁赋能

 

地图上,把上海、杭州、常州这三个城市连起来,几乎是一个等边三角形,边长约为 200 公里。

 

如果高铁时速按照 300 公里来计算的话,这个等边三角形的边长,就相当 40 分钟的高铁路程。实际情况也是这样,上海到杭州的高铁最快为45 分钟,到常州最快为 40 分钟。

 

在上海和杭州的连线上,嘉兴几乎正好位于中心点,两城市之间的高铁最快为 27 分钟。在上海和常州的连线上,有两个重要的长三角城市群成员——苏州和无锡。这其中,上海到苏州的高铁最快为 23 分钟,到无锡的高铁最快为 28 分钟。

 

这在过去几乎是不可想象的。就算是五年前——也就是 2012 年,如果有人说自己可以在一个白天跑完这6 座城市,是不会有人相信的。但是时至今日,一个上午就能跑完,因为在高铁如此发达和便捷的现在——尤其是长三角地区,从一个城市到另一个城市,所花的时间就像坐一趟地铁一样。

 

这也是为什么“在 A 城工作在 B 城上班”的双城生活,成了一种可行的选择,而且选择的人越来越多。《新民周刊》对双城生活进行了这样的描述:周一早上 8 点,上海白领小琪和往常一样等在了杭州东站候车厅,两个小时以后,她将出现在位于上海静安寺的单位写字楼,和同事们一起坐在会议室开周一晨会。

 

根据国家统计局的报道,十八大以来,我国高铁投资建设突飞猛进, 高速铁路网快速形成。到 2016 年末, 全国高铁里程达到 2.3 万公里,比 2012 年末新增里程 1.4 万公里,位居世界第一,占世界总里程的 60% 以上。

 

暨南大学管理学院教授胡刚表示,相比公路运输,高铁、城际轨道交通具有运量大、准点、安全性高等特征,是一个城市群发展的基础框架。

 

根据第一财经的报道,长三角城市群将加大高铁、城际轨道的建设。在浙江,省交通投资集团今年前 5 个月累计完成铁路投资 71.51 亿元,首次超越高速公路投资。在江苏,未来将形成扬子江城市群高铁“三环”, 基本实现省内所有设区市到南京 1.5小时的高铁交通圈。

 

双城生活渐成趋势的影响之一,就是大城市周边城市的房价上涨。一位曾经在大房企供职的员工向《中国房地产金融》表示,自己上半年在嘉兴买的房单价已经涨了几千。她同时透露,自己打算把户口迁到嘉兴,之后再买一套。“嘉兴到上海开车一个小时都不到,以后肯定还会涨。”

 

高铁的便捷和发达,除了为房企和房地产投资提供机会,也为整个长三角城市圈的发展赋能。为上海这样的核心城市疏解非核心功能,带动嘉兴这样的周边城市的发展,与此同时吸引了更多的人才和投资。

 

长三角城市群与京津冀城市群、珠三角城市群一起,构成全国三大城市群。国家级规划的支持、世界级交通网络的赋能,以及自身的高阶产业定位,理应在不久的以后,让其可与

世界五大城市群相提并论。

 

 

 

 

 

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