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警惕!经济学家直击楼市七大谬论

来源:国是直通车时间 : 2018-07-24 10:16
从1998年房改到2018年,中国楼市走过了20年。

        每个都是坑。

  从1998年房改到2018年,中国楼市走过了20年。

  20年间,楼市出现了不少“金句”。在北京师范大学金融研究中心主任钟伟看来,这些“金句”被业内专家看来是“离奇古怪”,甚至夸大其词。

  以下内容根据钟伟23日在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上的演讲整理。

  谎言一:曾经有一套房屋摆在我面前,我没有珍惜,等到失去之后才后悔莫及。

 

  房子不是爱情。爱情是70亿地球人中任意选两位,像尘埃一样在时间和空间的某一个点耦合,这是很难的。爱情会失之交臂,永远不会再来。

  房子不是。在过去20年任何时点,都可以买入商品住宅,如果有耐心,短则持有2年,长则持有6年即可获得100%以上的收益。

  不排除现在一些人买的房被套住了,但耐心等6年就会获得翻倍收益,这是一个常识。20年来坚持不买房,这是智商上的重大缺陷。因为即便是爱情,也不能等待。

  谎言二:城镇居民自有住房率已超过了100%,人均住房面积达46.8平方米。

  城镇一共住了多少人?这些人是经常居住,有户籍居住,还是偶尔居住?我不认为人们弄清楚了这个问题。有多少房子搞不清,有多少人搞不清,有多少户搞不清,就拿出政绩指标说住房够了,这是很荒诞的。

  我倾向认为,随着人口总量增长、人口迁徙、新生儿出生,未来十年每年需要1000—1500万套商品房。

  有人告诉我,未来10年,中国需要172亿平方米的住宅。户均居住已经够了,而且可以生活得挺好,这是与日常生活的常识不符合的。

  谎言三:爷爷奶奶、外公外婆、父母有房,孩子以后会有七套房。

  七套房用错了时间尺度。20年对房地产来说是巨大的时间尺度,改革开放40年也是巨大的时间尺度。

  假定爷奶辈为“50后”,父母辈为“80后”,孩子辈为2010年以后出生的。那在2048年和2078年,中国人口将仅存3/7和1/7。七套房的说法站不住脚。倘若没有持续的财务和人力付出,现有房屋60年后就是一堆瓦砾。

  谎言四:过去20年,中国房价疯涨了10倍。

  20年的尺度有多大?假定房价复合增长4%,100年时间房价涨幅将超过50倍。

  货币供应量和人均收入大幅增长。除了水、电、燃气这些价格之外,有什么商品和服务涨价是低于10倍的?譬如大米,1998年开始保护价收购,当时大米的收购价是0.5元/斤。现在五常大米和东北大米是多少钱?2000年左右的理发是1、2元,现在最简单的理发是什么价格? 除了冰箱、洗衣机这些工业品,20年间涨价没有超过10倍的商品有多少?

  谎言五:一套房子月供5000元,月租4000元,这个房子是负资产不能买了。

  举一个例子,价值100万的房子,首付30万元,按揭25年,等额本息月供5000元,本金和利息各2500元。4000元房屋租金相当于覆盖了你不想承担的2500元利息,还替你额外归还1500元的本金。

  1500X12个月/首付30万=6%,这套房化解为金融产品相当于你买了一个25年的固定收益率为6%的产品,另外辅助你白住45年的房子。值不值得买,当然值得买。

  谎言六:警惕中国重蹈日本地产泡沫的覆辙。

  除了日本房地产泡沫之外,世界上没有第二个大国有同样的泡沫。日本房地产是一个孤本,不具有普遍性。

  第一个原因,日本GDP25年没有增长,现在还是4.5至4.8万亿美元。上世纪90年代日本就是这样的水平。但同一时间内,美国和欧洲的国家GDP增长了230%至250%。

  第二个因素,日本人口没有增长,还轻微减少了几十万。世界大国中也没有哪个国家像日本那样,过去15年的人口是轻微负增长的。日本房价泡沫是仅见孤本,勿夸大意义。但同时,日本社会仍发达富足,勿低估日本。

  谎言七:从住房收入比看,房价已经见顶了。

  从全国来讲,还不能武断地说房价见顶了。根据动态计算的结果,北京、上海、深圳这样的城市房价至少有50%的涨幅,假定我们收入年均增长8%。

  未来3年,中国三四五线城市低于1.4万元/平方米的房屋都会消失。因为住宅供应每平方米的成本是6800元,如果货币比是两倍的话,开发商不赚钱的,6800乘2,1.4万元至1.5万元/平方米会成为主流。

 

 

 

 

 

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