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棚改货币化安置向左走还是向右走

来源:中国房地产金融作者:李程时间 : 2018-07-26 15:39
面对到2020年基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造的时间表,棚改货币化安置政策走到拐点。

日前,一则“国开行收紧棚改贷款”的传闻受市场广泛关注,指出国开行将棚改贷款审批权限上收至总行,分支行新项目基本暂停审批。

有开发商也指出有些项目重新进入审批序列当中。

棚改货币安置政策临时变动,一石激起千层浪。全国棚改政策面临叫停、棚改货币化政策完成历史使命等声音刷满朋友圈。

6月26日晚间,海通证券邀请国开行相关领导对国开行收回审批权限等棚改相关事宜解答市场疑问。据该领导介绍,最近两周,国开行总行已开始收回棚改项目合同签订审批权。该负责人表示,货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一,此后货币化安置的比例会受到一定的限制。

次日,国家开发银行新闻办公室回应称,国开行从未授权任何人员参加该券商电话会议,并代表国开行发表言论,上述言论不代表国开行。

国开行回应媒体表示,今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

据国开行提供数据显示,目前各项工作正在有序开展。据介绍,截至5月末,国开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。

棚改货币化安置政策方向生变,市场大受影响,传闻消息当日地产股遭遇重挫,无论是A股还是港股上市公司,股价全线下跌。

缘何引发如此强烈市场反弹?究竟变化会产生多大的市场影响?三四线楼市何去何从?棚改货币化安置政策是否真的面临叫停局面?

从国开行官方回应来看,第一,并没有否认贷款权限上收至总行,第二,没有明确政策正在被叫停。但应该可以看出,棚改货币化安置政策正在发生实质性的改变。

棚改安置计划,旨在解决老百姓住房难、住房差的问题,从2005年住建部出台《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》拉开棚改帷幕,直到2015年经历了从实物安置和货币补偿并重,过渡到转向货币安置优先。棚改货币化安置,是指政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而后居民再到商品房市场上购置住房。

在发展当中,央行在2014年推出的创新性政策工具——抵押补充贷款(PSL),部分解决了棚改货币化安置的资金问题。海通证券姜超描述这一工具的使用:央行通过PSL向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,形成资金流的闭环。

有机构分析认为,棚改货币化安置比例大概率降低,但有一点“不变”,2018年580万套棚改完成量仍将坚定执行。从房地产投资角度来看,2018年房地产投资影响有限,但未来地产投资增速会否下降仍要看未来政策取向。

华泰证券认为,虽然国开行并未明确回应棚改传闻,但是考虑到棚改贷款对地方政府隐形债务的增加,降准之后PSL基础货币投放作用的预期下降,以及低库存格局下棚改继续刺激可能造成三四线房地产市场势头过热。“后续棚改政策的变化依然具有一定的不确定性,如果棚改支持力度下降,三四线城市的成交增速将面临一定的压力。”

无论未来政策走向按什么方式演变,从当前氛围来看,政策的态度变得更加审慎。2016年《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》指出,到2020年基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造,这也预示着货币化安置政策发生转向将是大概率事件。

 

 

 

 

 

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