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养老地产重回起点

来源:中国房地产金融作者:凤晓龙 《中国房地产金融》主编时间 : 2018-08-07 10:12
从产品走向服务,从开发走向运营,让养老理想碰触现实,这是当下养老地产发展的初心。

严格意义上来讲,养老地产仅是养老产业里开发的一段,真正让养老地产持续做大,是后端服务的提升。

南亲和源北汇晨,开启中国高端养老地产的先河。这两家机构先后成立于2005年、2007年,汇晨当年即在北京昌平落子老年公寓,亲和源在2009年推出首批房源。

中国开启高端养老地产先河并不是开发商身先士卒而是服务机构,但往往我们印象深刻的却不是这些服务机构。

从一开始“挂羊头卖狗肉”,养老地产被用来当成在每一次调控周期里“御用”的销售招牌。如果你去过海南,你会留心发现到,相当长的一段时间内,海南开盘的多个房地产项目挂出养老地产的推介条幅、旗帜,“候鸟生活、旅居养老”,但往往度过了调控艰难期,这些条幅则卸下封藏。

被养老市场诟病“真地产假养老”,“骗”老年人买房,兜售错误养老理念,成为养老产业鄙视房地产业的一大理由。现实却是,房企正在成为养老产业大发展中的主力军之一。2017年房地产开发规模突破14万亿,养老产业的规模不足4万亿,有机构测算2030年养老产业会突破20万亿大关,开发市场需求潜力依然巨大。

专业养老机构、房企、保险构成了机构养老市场主力军。泰康保险2008年涉足养老地产,现已布局北京、上海、广州、三亚等多个重点城市;万科2009年杭州随园嘉树落子良渚文化村项目,2015年投入运营;绿城2010年推出乌镇雅园打造学院式养老。

这些标志性的样本运营的如何?养老地产的现状与我们所看到的是否一致?实际需求和有效性需求差异点在哪里?盈利难周期长,养老地产未来在哪里?本期我们重磅推出了“长三角中高端养老地产调查”报道,为读者解读当下大热的养老地产市场,通过调研,我们发现破解养老地产发展之道,真正从开发走向服务还有很多问题需要突破和解答。

首先,养老地产要回归初心、回归养老服务。房企需要在产品端设计、开发出真正让老人喜欢的产品,,项目大卖不一定成功,项目的生命力取决于后续服务。目前养老项目困境是养老人才的缺乏,制约了高端养老服务充分、有效供给,如果要做大规模、做大产业的话,房企的养老布局思路需要转型。

土地与资金,这是制约房企快速、便宜、高效推出产品、占领市场的掣肘因素。仅看养老用地(登记为医卫慈善用地)批复一次不能超过5公顷、50年的原则,依靠租赁、商业用地、旅游用地等方式获取土地,资金成本高企难解成本之困。与此同时,还没有如美国通过REITs上市的融资工具,前期开发无异于地产模式,项目风险并不低。

专业运营能力欠缺与养老机构分级模糊,这是高端养老发展需要经历的阵痛阶段。记者走访调研的各家机构,大多以自建养老服务梯队为主,专注养老服务运营的本土机构仍是少数,“最近两年已经有很大突破,但和美国相比我们依然是小学生。”这是行业人士普遍的看法。

从产品走向服务,从开发走向运营,让养老理想碰触现实,这是当下养老地产发展的初心。

 

 

 

 

 

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